上車換樓:點解有人借二按

坊間談論買樓,往往都是各走極端,一些人說不夠錢做首期,儲來儲去都追不到;另一些是夠錢做首期,卻沒有從投資及財務角度去分析。

對於前一類人,其實他們可以使用二按,令到首期低至10%,比如400萬的物業,三成首期是120萬,但一成首期只是40萬,即使因為做按揭保險而要支付技揭保險,由於按揭證券可以將保金上會,加到按揭之上,所以實際上給付的首期仍然只是數十萬。

至於有足夠三成首期,可以無需使用二按便能上車,不過筆者會認為,他們使用二按的話,在財務上會更靈活,我們可以將買樓當作一個高槓桿投資模型。

一按二按

就以400萬物業為例,假設某個人有120萬可作首期,卻只使用40萬為首期,80萬則保留,同時借二按80%,雖然二按的利率會較高,但卻可以有剩餘現金。

這些現金當然可以作為其他運用或投資,但亦可以在銀行開設綜合戶口,將80萬現金存入。銀行是會視作扣減按揭額,即按揭的剩額仍然是420萬,或者70%。

即時的好處是,即使不供樓,銀行會從80萬現金剩額來扣數。反之如果是用七成按揭,下一個月已經要即時供樓,三個月不供銀行就會發信催供,再不還就會啟動收樓拍賣程序。

凡事有代價,就是銀行是先扣減低息的一按餘額,才會去扣二按,即是息率會比七成按揭為高,只是要考慮的是,付出了這些財務費用,換來的財務靈活性是否值得?在低息的環境下,相關係費用是較低的,但按揭是十年廿年三十年計算合約,就要考慮他息率上升時的影響了!

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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