上車換樓:樓換樓的兩個方向(下):向上換

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正如上篇所述,買樓向下換,就是用較少的錢,換到可以接受、具有居住價值的物業。

然則向上換,又是不是只是細換大咁簡單?如果用多了錢,只是將面積擴大,是不足夠的。例如由一間精品豪宅一房單位,換做廿年樓單幢私樓兩房,大是大了,卻由有會所變為無會所,有泳池變為無泳池,真是是應驗了討論區常見的說法:「生活質素唔可以妥協。」

如果這樣換還要加注碼,絕對是搵笨地向上換,因為花多了的錢,並沒有在居住質素上反映出來。

不過,更重要的是,向上換不單只要改善居住質的量和質,還要追求投資價值。因為從投資行為分析,向上換就是加了注碼,加注碼的目的是增加投資回報。

換句話講就是要由弱勢樓換為強勢樓,這樣就要從多個方向去考慮:

硬件:全新樓價會有溢價,舊樓硬件會有大折舊,所以5-10年之內的半新樓最具升值潛力
位置:市區勝郊區,商住混合區勝於純住宅
交通:有港鐵站勝於只有巴士輕鐵
級數:由二三線屋苑,換成龍頭屋苑,甚至換做豪宅

簡而言之,向下換只是追求居住價值沒有大幅下跌,而向上換是要兼顧居住價值以及投資價值。

所以,向上換好的機會是可遇不可求,更多的情況下是錢付多了,反而獲得的沒有按比率地增加。

 

延伸閱讀 :為何新樓都是豪宅格式
http://notcomment.com/wp/?p=10190

隨著建 築技術日新月異,過去的樓宇格式已經不被市場接受,自然就會演進出越來越先進的設計,發展商建樓也是在製造商品,他們又怎會回到以前呢?比如由沒有電梯到有電梯,住宅就由「唐樓」進化為「洋樓」,發展商也不會倒返轉頭,去興建沒有電梯的唐樓。同樣道理,當市場已接受了新樓就是豪宅格式,也不會有私人發展商開倒車去建「實而不華」的住宅。

不要以為房委會和房協可能是個例外,較新的居屋也演進到有套房的和諧式,房協新近的喜雅和綠悠雅苑尚未入伙,不過近年的如馬鞍山的曉峰灣畔,和將軍澳的怡心園,設計上已經和新樓很接近。幾年後將會有新居屋,大家覺得會否走回頭路將之設計為一梯廿多伙的Y型呢?

所謂的豪不豪宅,只是掩眼法,如果每個新樓都是用豪宅格式設計,豪宅根本就不會是一個賣點,他們只會在與二手舊樓比較時才有意義,因此舊樓比新樓有折讓,其實是十分合理。換一個角度看,新樓以溢價推出,其實都是一樣地合理。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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