梁隼樓評:定息按揭等如買保險

fixed mortgage

每逢美國放風收水,財爺或金管局主席就會走出黎警告香港熱錢一走就會有加息壓力,甚至會比美國更早加息。雖然每次發表該等言論後息口仍然紋風不動,各大小業主們可以繼續沉醉在低息環境,不過總有人會被財金高官們的言論影響,尋求定息按揭產品以鎖定風險避免受加息影響而增加每月供款。銀行自然好樂意為這群風險規避(risk averse)者提供相關產品。

鑑於息口長期處於低水平,美國也聲言長期維持低息水平,定息按揭產品並不流行,最近一次定息按揭熱哄哄起來的要追朔至2013年5月左右,不過到7月部份銀行也開始停止接受定息按揭產品,現時恐怕沒有人會主動向銀行叩門查詢定息按揭產品吧,不過話分兩頭,就算有加息預期,銀行提供定息按揭也是一項穩賺不賠的生意。

無論是甚麼類型的貸款,包括私人貸款或按揭貸款,都是採用一個叫「78法則」,又稱為年數合計法(sum of the years digit method)去計算某一時間點所支付的利息總和。對「78法則」有更深了解的讀者朋友可以在Google搜尋「78法則」就有多個網頁或討論區去詳細解說,筆者只引用此法則的精要,就是在此法則之下,借款人在還款初期的利息支出會較平均每月利息為高。

而坊間的定息按揭利率會較一般按揭計劃高,而定息期越長,利率就越高,去年就有一間銀行提供最長10年期的定息按揭計劃,定息期間按揭利率為3.25%,比當時坊間一般按揭計劃利率2.15%為高,根據「78法則」,都可以想像採用定息按揭計劃的利息支出比一般按揭計劃多,究竟有幾多就要計一計數。

以一筆3,000,000元樓按,分30年供款為例子,採用一般按揭(假設年利率為2.15%),月供11,314.97,頭半年利息支出為32,089.98 元,假如採用定息按揭,利率3.25%計算,月供為13,056.19元,頭半年供款比一般按揭多10,447.32元,不過當中利息支出為48,548.95,短短半年利息支出多了16,458.97元,足夠供一期樓有餘。

可能有人會認為多了幾千元利息支出當買保險未嘗不可,但是在開支角度就是將或然的事件(如加息)必然化,說得白一點,就像去賭廿一點見到莊有隻ACE去買保險一樣,無論結果如何莊家都穩收保險金。

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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