上車換樓:樓換樓的兩個方向(上):向下換

上車之後住了一段時間,就有機會要換樓,例如家庭成員多了,工作地點轉了,發了一筆橫財,都可以是換樓的理由。股市有所謂「向上炒、向下炒」,換樓也有所謂「向上換、向下換」。

向上換就是由較低價物業換成較高價物業,向下換就是由較高價物業換成較低價物業,大家可能會問:為甚麼會有人向下換?

除了經濟不景、被公司裁員、等錢駛要套現等,因為經濟能力問題而要「大屋搬細屋」外,一樣有「開心地向下換」,比如子女結婚後搬離家,就不需要那麼大的單位;退休後不想住市區而搬到鄉郊,甚至將一間屋拆成兩間,歸根結底就是一種財務上的策劃。

向下換,不外乎這三個方法:
• 大屋換細屋
• 貴區換平區
• 私樓換居屋/夾屋/村屋/丁屋

要換得精明,就要「出貴入平」,要找出銀碼較細,但住宅及投資價值不會下降得太多的物業。

大屋換細屋,不單只要看實用率,還要考慮開則能否用得盡,多一個玄關或者走廊,在過千呎單位可能不覺眼,但一換到數百呎單位就會有明顯的差別,以下是同一個屋苑的不同單位開則:

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黃色的部份是玄關和走廊這些難以應用的部份,左邊的單位雖然較大,但大家會發覺無論聽或房的面積反而較細,甚至連露台都沒有!所以向下換也要考慮開則的實用性。

換區方面,要留意的是,樓價包含投資價值和居住價值,不過樓價大部份都反映投資價值,反而居住價值未必價在樓價上反映出來。貴的樓一定是有投資價值,而未必有居住價值,但平的樓就未必沒有居住價值,向下換就應該集中評估居住價值,別購入平而沒有居住價值的物業。

私樓換居屋/夾屋/村屋/丁屋亦是類似,尤其是村屋/丁屋,本來就沒有多大的投資價值,就應該集中去看其居住價值,居住價值低的物業,就算平都應該避免購入。
下篇會講向上換。

 

延伸閱讀 :炒樓活動局外人不易參與
http://notcomment.com/wp/?p=10985

一般人想參與炒樓,恐怕是對此種經濟活動欠缺理解。股票流通量大,又有交易平台,資訊透明度牌面上較高(但最重要的街外人卻不知),同質性又高,故一般人去炒股票,吃虧的總算有限;但物業市場,尤其是二手買賣,局外人實難知內情。比如有朋友問太古站某屋苑最近有一單$5,500的成交,為甚麼這樣低?筆者這樣答:D座。 除了資訊不平衡外,炒樓的另一難是人脈,因為無論貨源或客源,均是操之於該盤經紀之手,尤其是一些地區如北角,連中美利港四大代理也要讓路給當地的中小行,而他們也依附於當區的炒家提供貨源。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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