脫苦海講樓:從經濟腹地論樓價分佈

香港經濟腹地

 

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以前中學地理科有一個名詞──「經濟腹地」(hinterland),原指一個港口城市,能夠有多大的集散地,例如上海的經濟腹地是長江流域,廣州的經濟腹地是珠江流域等。以前貨運以水路為主,近代由於陸路交通如高速公路和鐵路的發展,經濟腹地可以超越河流流域,沿著交通線發展。

換句話說,經濟腹地是支持某地發展的區域,所以十多廿年前,珠三角東岸的深圳東莞是香港的經濟腹地,當地工廠生產的貨品經香港轉口,香港人到那裏設廠,香港的管理層和技術工人在那裏工作。

不過,內陸地區聯繫的交通運輸網路越發達,港口腹地越小,因為內陸地區的選擇性多了,又以香港為例,除了在葵涌出貨,也可以在鹽田、赤灣,甚至東莞本身都有貨櫃港,結果香港腹地縮少了。

在香港本土範圍內,原本全港都是維港兩岸的腹地,但由於內地的經濟影響力越來越大,加上部份區域性中心如沙田、荃灣的崛起,結果維港的腹地就大幅減少了。近年甚至發展到部份地區,反過來變成內地的經濟腹地,從依賴本地消費,反客為主地變成依賴內地消費。

這就解釋了為何市區和郊區的樓價差距減少,因為是香港的經濟佈區改變了,反映在樓價上就是區域性中心如沙田市中心、屯門市中心的樓價媲美市區邊緣。

而近十年來自從有自由行經濟,從珠三角是香港的經濟腹地,倒過來變成香港是珠三角的經濟腹地,這種轉變難怪很多人難以適應。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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