財經分析:港鐵地盤的發展權

天榮路流標記者已多次問發展局局長陳茂波怎樣處理,本來說興建居屋只是其中一個可能性,講講下變成現在已經傾緊,用多少錢去買回港鐵的業權。

在兩鐵合併之前,地鐵和九鐵是兩間不同的公司:地鐵是上市公司,香港政府是大股東;九鐵本來是政府部門,後來改組為公司化公營機構。

兩鐵合併方案,主要分兩部份:

 

鐵路資產

仍然由政府擁有,港鐵以租賃方式使用,新建的路線則個別安排:

  • 廣深港高鐵和沙中線,均是政府出資興建,然後由港鐵租賃經營權。
  • 西港島線、南港島級(東段)和觀塘延線,都是港鐵出資的資產,政府以財務和地盤來補貼,包括西港島線造價154億,政府會資助其中127億港元;南港島線(東段)和觀塘延線則以黃竹坑站上蓋約4,000伙發展項目和山谷道邨一期為補貼。

 

物業資產

六幅原九鐵的物業用地發展,由港鐵斥資49.1億收購,包括:

  • 何東樓(御龍山)
  • 烏溪沙站(銀湖‧天峰)
  • 大圍維修中心(名城)
  • 車公廟站(溱岸8號)
  • 九龍南線柯士甸站C用地及D用地(The Austin)
  • 大圍站及天水圍輕鐵天榮站(流標)

另外,西鐵沿線物業用地並沒有售予港鐵,政府仍為業主,港鐵公司取代九鐵公司作為政府的代理人,並收取相當於相關西鐵項目總銷售收益的0.75%,作為代理人的費用。
根據港鐵物業網頁,有以下地盤:
http://www.mtr.com.hk/chi/properties/prop_dev_index.html

已落實批地:

  • 屯門 (瓏門)
  • 朗屏北 (信置、嘉華)
  • 朗屏南 (華懋)
  • 南昌 (新鴻基)
  • 荃灣西(五區)灣畔(長實)
  • 荃灣西(五區)城畔(華懋)
  • 荃灣西(六區) (新世界、萬科)
  • 荃灣西(七區) (長實)

未落實批地:

  • 錦上路
  • 葵芳
  • 八鄉維修中心
  • 天水圍
  • 元朗

政府如果想用港鐵站上蓋興建居屋,若果用天榮路地盤,單是向港鐵回購價已經傷腦筋,因為當年賣8塊地都只是49.1億,今天要購回天榮路項目,估值由20-31億,立法會有沒有可能通過?

其實要搞,那五個西鐵地盤的可行性更大,其中錦上路和八鄉維修中心項目,面積分別達到9.37公頃和23.56 公頃,合共34公頃,達到1.7個維園的面積。反而天榮路項目,不如變為大商場,為天水圍居民製造大量就業機會還好!

西鐵葵芳地盤

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