上車換樓:發水與縮水要分清楚

政府規定「限發水一成」:限制項目獲寬免的樓面最多只可以是總樓面的一成,非結構預製組件牆身的厚度寬免減半至150毫米,窗台由現時從外牆外伸出不多於500毫米修訂為不多於100毫米,並收緊對停車場、會所及露台等的寬免面積。尊貴式大堂入口,郵件派遞室及後勤服務室等,將不再獲樓面寬免;升降機大堂必須有天然通風,才可獲寬免面積。

比較不同時代住宅樓則作出,可以得出單位越來越不實用的結論,然而根據實用面積的定義,窗台、冷氣機台等不計,但露台、工作平台、牆身等均計算入實用面積,而非坊所謂的「地氈面積」(carpeted area),即只計算看得到的「階磚」才算。當中顯示出「發水」與「縮水」是兩個不同的概念,雖然他們有很大部份是重疊的。

20101023
發水是指超出地則比率的情況,例如10萬呎地盤,地則比率是12倍,則應該只能興建120萬呎樓面,可是有各種作業指引令到很多項目可以被豁免,比如發水15%則會多出18萬呎樓面,而以10%為上限的話,則不能多出12萬呎樓面。

但在那些發水樓面當中,有些是位於單位以內的,比如窗台及露台,有些則是超出單位範圍,例如會所、空中花園、大堂之類。地產界時常以「大閘蟹草繩」為比喻,究竟稱蟹時應否包括草繩在內呢?筆者更進一步地問:不計草繩,蟹殼又應否撇除呢?

所謂縮水是指建築面積與實用面積的差異,但坊間亦有人認為是用不到的地方都算是縮水。施政報告說以後每呎樓價只能夠以實用面積計算,即所有單位以外的面積均不被計算在內,理論上更接近於一般人所理解的「不縮水」,實際上有些人只認為腳踏得上去的才算是實用,窗台固然毫無疑問地不計算在內,露台又計不計呢?牆壁又計不計呢?官方的說法是計,但有環保組織認為位於單位範圍以內的主力牆及柱,是發展商刻意要小業主出錢買的無用之物。即如蟹殼無人食,買蟹又是否要拆肉呢?

只以實用面積計價,當然使不同發水率及縮水程度的物業無所遁形,有線電視《樓盤傳真》在上周起為五十多個主要屋苑分別報上呎價及實用呎價,筆者以此在網誌內計算出實用率(http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=16409)。副作用是不能反映出單位以外公共設施,結果可能是設施多的物業實用呎價較高,設施較少的則呎價較低,而不一定像某些人所預期,越實用的物業越吸引。

順帶一提,地底停車場獲十足豁免,地面則只獲一半豁免,究竟對投資停車場有何影響?筆者留意到好幾個發展商如華懋與新鴻基地產均在施政報告前高調出售車位,究竟有何微言大義?筆者暫時想不到原因,但值得大家留意。

 

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電郵:tokuhon@gmail.com

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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