上車換樓:首期的意義

大多數人購置樓宇,均要向銀行做按揭,置業者以部份樓價作為首期,餘款向銀行以物業抵押做按揭。 例如七成按揭,就是以三成為首期。 一層200萬的樓宇,就需要60萬首期,按揭140萬。 八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍,「七成按揭」這個標準是1994年時壓抑樓價措施的一部份,相信當年推出這個規定的官員,發夢也想不到,這個措施竟然在幾年之後救返數以十萬計的小業主,甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡,莫講係汽車分期,連股票孖展都唔會按十足,按到七成已經好進取。因為銀行或者財務機構不能假定重售值(resell value)係100%沒有折讓,何況銀行永遠係做坐和望贏的生意,就算藍籌股好少會跌足七成,跌到一半已經要求補按金(call margin),因為斬完倉銀行仲要有數圍。例如$80的股票,按金$24,跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產?

前幾年樓市暴跌時,「負資產」這個名詞經常被掛在咀邊,所謂「負資產」,即是抵押品價格減去貸款後低於零。例如一層300萬的樓宇,只要市價跌得低於210萬已經是負資產。在九七年之人的人是完全想像不到樓價可以跌30%以上,何況是跌剩30%(1997年6月高點102.51,2003年8月低點31.77)?

一般金融資產的按揭,只係考慮市價與按倉值而不理會供款,只要市價跌到某個程度就call margin,不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中,銀行唔會因為某一層樓負資產而要求即時還款(call loan),只要繼續供樓,甚至只要斷供不超過三個月,銀行也不會去收樓做銀主盤。因為對銀行黎講,層樓值幾多錢係無意義的,銀行的著眼點是每一個月有供款,該筆貸款就不會列為壞賬,不然就算層樓有升無跌,不供款也要收回。大家可能覺得銀行咁係鴕鳥政策,但實情係既然銀行都做鴕鳥,小業主負資產自怨自艾係唔係囉黎辛苦?

按金是保障了貸款者及銀行雙方的利益,如果首期訂得太細,只要資產價格稍一變動,雙方的風險即時大增,例如按九成,只要價格下跌超過10%,該項貸款已經是資不抵債,銀行固然會抵押值不足,對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系,得力於金管局限制樓宇按揭成數,所以後期即使有所放寬,也要做按揭保險,目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的意義,是令到置業者「量力而為」。如果不設首期,或者把首期定得太低,一些實力不足的人仕就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流,沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足,或者是沒有儲蓄的習慣,或者是初出茅廬,置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘:有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位,後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會,又因為首期不足,結果被殺訂。

首期的意義

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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