上車換樓:如何選擇按揭

選擇按揭

 

大多數人都是使用浮息按揭,包括P按和H按,市場未來利率趨升,便有人想用定息按揭。銀行無死錯人,浮息按揭銀行可以鬥生鬥死,因為息差是鎖定的,按揭利率升跌與儲蓄或同業拆息掛勾。定 息按揭,銀行便要考慮如何在一個動輒長達十多廿年的時間內對沖利率升降的風險,結果便是這些所謂定息按揭,不是對時間有局限(例如三年),便是收取比目前 為高的利率。買樓人仕如果對未來的息率升幅沒有正確的估計,並不易選擇比浮息更優惠的條件。

另一種抵銷利率變動的按揭方式是定額按揭, 例如將每用的供款定在某一個金額(例如萬五),然後以改變年期來遷就利率,這種方式的好處是供樓者一定不會失預算,利率高時供長一點,利率低時供短一點, 在一個長時間來說,影響可能是兩三年的長短,值不值得見仁見智。個人認為如果並不是供全期,而現金較為緊促的話可以考慮。

按揭產品還有一些變化,有些銀行用「供半月」來為業主「慳」息,因為每個月供兩次,例如原本是30日供一萬,變成15及30日各供五千,理論上是慳了息,實際由於要把每期供款一半提早半個月供,實際上業主是沒有任何得益的,只是數字遊戲。

最 近銀行流行一些綜合按揭戶口,例如渣打的MOA,恆生的智識按,花旗、中銀也有類似的計劃,其原理是將按揭戶口與一般儲蓄支票戶口合而為一,以存款來扣減 按揭額,淨按揭額少了,供款不變,利息支出少了,變相多還了本金,而導致供款年期縮短。銀行是不會計錯數,業主數學上是沒有著數的(舊版MOA除外),但 這是機會成本的問題。錢擺入儲蓄戶口,收回0.01%的利率,用來扣減按揭,就少付2.5%左右的按揭息率,相減之下是大約兩厘息,如計及供款年期縮短, 就可以有實質的得益。

當然,前題是:

1.有足夠多的現金流及現金結餘

2.資金運用的回報少於年率2.5%,如果有人能投資得到多於回報率,就連機會成本都輸埋。是一個很個人化的選擇。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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