置業信箱:如何安排兩個人持有物業?

我和男朋友計劃結婚,佢屋企人話可以出首期,由我地供。因為佢收入比我高,所以諗住佢七我三咁供樓,聽人講有所謂「長命契」,係唔係可以寫明「三七分賬」?而佢屋企人出首期,會唔會因為咁比人爭左層樓?

 

 

答案

如果物業由多於一人持有,主要有兩種形式,其中一種是聯權共有(Joint Tenant),俗稱「長命契」;另外一種是分權共有(Tenant in Common)

聯權共有,必須符合「四個U」的條件:

Unity of Title:必須以同一份產權文件取得業權

Unity of Time:必須同一時間取得業權

Unity of Interest:物業權益必須均等

Unity of Possession:各方可佔用同樣整個物業

之所以叫做長命契,因為業權的繼承是「鬥長命」的,只要其中一方死亡,另一方就無需經過任何遺產繼承手續,自然地佔有餘下的業權。

筆者曾聽過一個極端的例子,就是一對夫婦同時遇上車禍,其中女方當場身亡,男方也因重傷經搶救後死亡,那麼遺產怎樣處理呢?應該是以死亡的先後次序作準:男方先自然繼承了女方的業權,然後以男方的遺產一部份作為處理。當天筆者在律師樓聽到這個案例,心有慽慽然。

長命契只可以有均等的權益,所以你要做長命契的話,就不能以比例分佈。另一個要點是,買賣必須要由兩人簽署方為有效,如果雙方有糾紛,或者出售時簽了臨時買賣合約後,其中一人身亡,正式合約會因無法由兩人簽署而導致無法履行合約。

分權共有則只需要符合「一個U」,即Unity of Possession:各方可佔用同樣整個物業,各方可以分開產權文件、先後取得業權、權益可以不均等。以你的例子如果想以「三七分賬」,甚至男方佔79%(三成首期加上七成按揭的70%),女方佔21%也可以。雖然業權不均等,但任何一方都有權佔用整個物業,而且分權共有可以只出售自己所佔的部份,而無需要各方都同意出售。

至於要預防被爭產,除了要注意業權持有的名義外,最好就是保留購買物業支付的證明文件,例如支付首期的支票副本,供樓自動轉賬的紀錄之類。以前試過有案例,雖然男女雙方都有名,但由於其中一方無法出具支付的證明,被法庭判令業樣全歸另外一方。

所以千萬不要以為「加個名」就一勞永逸,應該保存與物業相關的文件副本,甚至是一些「逆權侵佔」官司的重要證據。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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