財經分析:港鐵可能要自行發展地盤

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本欄第一次和各位過新年,祝大家股運享通,升市跌市都可以賺大錢!

閒話休提,今次想同大家分享港鐵這間公司,很多人以為港鐵是公用股,從主要業務看是對的,但從盈利看就不然。

從港鐵2012年的年報,香港客運業務利潤達66.94億;香港物業發展32.38億,香港物業租賃及管理27.74億,兩者相加是60.12億,表現上是平分春色。

港鐵利潤來源

不過當中有一項主要盈利為「香港車站商務」,利潤達32.83億,究竟是甚麼業務呢?年報沒有再分列各項收入,但羅列出各業務的收入入:

– 車站零售設施收入:21.42億

– 廣告收入:10.00億

– 電訊服務收入:3.96億

零售設施收入,就是地產類收入來源,這方面的收入佔60.54%,按比例就是19.88億盈利,所以地產相關的利潤,高達80億,已高於車務收入。

從2008-2012年的利潤,除物業發展之外,其他利潤來源都是穩定增長,即是說只要物業發展平穩發展,港鐵的盈利就可以連年增長。

去年港鐵與天津市地鐵集團合作,奪得天津地鐵六號線北運河站上蓋物業發展發展權,港鐵佔49%權益,成為港鐵在內地最新地產發展項目。

雖然港鐵在多數將上蓋發展權交予發展商合作,不過過去也試過自行發展地產項目,就是杏花邨站項目。過年前輕鐵天榮站上蓋項目再次流標,在兩鐵合併的方案中,港府是以租賃形式將將前九廣鐵路資產租予港鐵經營,並沒有包括物業發展權在內。換句話講,東鐵、西鐵、馬鐵和輕鐵,以及廣深港高鐵的所有資產(包括鐵路與非鐵路)均是由政府擁有,港鐵只有經營權以及物業資產的代理權。

政府一方面是港鐵的大股東,另一方面又是多個上蓋發展項目的業主,如果政府要將上蓋物業急於上馬,其實可以直接委任港鐵物業作為發展商,至於將軍澳線的日出康城餘下的14,456個單位,亦可以像杏花邨那樣,直接由港鐵做發展商。

以現屆政府的「事急馬行田」作風,不能排除為了要項目早日上馬,而要港鐵自行發展多個地盤,除了天榮站外,大圍站、元朗站,黃竹坑站等已立項的上蓋項目,以及葵芳、錦上路、八鄉車廠、小濠灣車廠等土地,都有機會加速發展,再配合未來國的發展項目,應該在未來數年都有物業發展盈利。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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