財經分析:補地價機制改革對地產股的影響

泥涌

 

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施政報告對於土地房屋政策都是炒冷飯一碟,只是舊聞回帶,或者是十幾年後才見樣的,如東大嶼山CBD3,不過最值得留意的是提出改善補地價機制:

精簡程序 改善機制
121. 地政總署將繼續優化土地行政程序,包括地契條款的審批工作,整合作業備考。政府亦將引入「補地價仲裁先導計劃」,通過仲裁方式加快達成補地價協議。此外,發展局將成立跨界別團隊,專責支援財政司司長領導的「土地供應督導委員會」,監察土地供應的情況及推動開發土地的工作。

特首梁振英指出,政府將引入的「補地價仲裁先導計劃」,是通過仲裁方式加快達成補地價協議,希望透過獨立第三方提供意見,拉近地政總署與發展商的談判距離。

所謂補地價有幾重意思,例如白表市場的居屋,由於居屋在初購買時,政府沒有收取地價,所以業主要補地價才可以在自由市場買賣或者放租。但這裏指的補地價,是發展商就土地用途更改而要補回差價給政府。

土地的價值同土地用途有直接關係,例如農地只可以用作農業用途,發展商收購也只是數百元一呎,但發展商購入農地之後要建屋,就要向政府補回土地價值的差價,所以真正的土地成本,是要加入補地價金額。比如烏溪沙迎海,就要補數千元地價。

過去補地價是一個極漫長的過程,比如新地在西貢十四鄉的發展計劃,筆者讀書時已讀報看到,新地曾向當時的港英政府建議,斥資與建馬鞍山鐵路,以換取十四鄉土地發展為十萬人的新市鎮。時至今日,馬鐵一早起好,起樓已起到烏溪沙同樟木頭,但是十四鄉土地仍然是農地,可見補地價可以有多曠馳日久。

如果政府成功建立更快的補地價機制,發展商就更能充份地把手頭上的農地轉為屋地,尤其是恆基地產(00012)、新鴻基地產(00016)和新世界發展(00017)是最受惠的。長江實業(00001)雖然也有農地儲備,但最主要的是元朗豐樂園,其餘的農地較為分散。

另外,施政報告也建議將港島北岸和九龍半島以外的地積比率提高兩成,發展商也可以將葵涌、荃灣、沙田等地的舊廈重建,補地價後可以興建更大樓面,例如新地持有的荃灣安泰工業中心已經納入了綜合發展區,城規會批准改變用途之後,下一步就是傾補地價,除了改用途補地價外,也可以增加地積比率。

所以記者訪問新地郭炳江先生,都十分贊成這項建議,對各方都有利。

 

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