樓市分析:香港磚頭始終有價

自1971年美國總統尼克森宣佈停止美元與黃金兌換,布雷頓森林體系終結,1971年美元同黃金脫鈎,引發高通脹時代來臨,金價由35美元一盎斯升到1980年850美元。1971年美元同黃金脫鈎,第一次大量印銀紙,引發1971至1980的惡性通脹,如果這段期間沒有增值投資黃金、房地產或股票,只存放在銀行,在十年內你將會失去90%購買力。

高通脹結果是帶來加息,按揭息率加至23厘,然後一個長達20年低價商品年代。依照過往歷史數據,通脹與樓價關係密切,樓價往往先於通脹見頂或見底,此外,股市見頂又通常早於樓市。正如1997年時股市先見頂,數月後樓價才到頂,而2003年SARS時也是股市先見底,樓市其後始見底回升,2007年亦同樣情況,股市先見30000多點高位,其後樓市於2008年才調整。

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物業除了可以抗通脹外,還可以槓桿作自住或提供租金收入,帶來長線升值。要掌握物業買賣時機,主要有兩大要點,一是個人負擔能力,二是以長期按揭標準利率6厘作供樓壓力測試,看看視乎個人能力是否供得起?例如以一個150萬的單位,如果以七成按揭借105萬(首期45萬)分20年供,利息6%,每月供款約$7500,如果利率由6%加至8%,那每月供款將會增加至$8783,增加多了$1200,上升了16%,但個人收入未必能夠增加,變相支出對收入比率會上升,增加資金流動風險,那租樓會好過買樓。

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但反之如果真的面對租樓貴過供樓,而供樓利息短期又處低企情況下,當然買樓成本比較合代算,但買樓並非自住,而是應去放租,由於放租的租金收入相比供樓高,即是只要付出首期,自己就不用再去供,這是一項極好的投資,假設以首期45萬買入,每月供款及租金收入相等,二十年後樓價不變仍是150萬,那平均每年回報已達6.2%,如果租金收入比供樓多$1000,那回報率將會達8%!還未計算樓價升值的其他因素。如果以物業放租,自己可以住一些租金比供樓平的物業,讓租客替自己供樓,這也是一種財務自由的方法。基本上,在目前低息環境下,在付清首期後,租金應可抵消供款支出,若三成多首期是應付得來,買樓收租不會牽涉很大風險,尤其是在目前低息環境下,每月的供款大部分都是用來還本。

樓價在短期內有升跌是事實,但另一個更重要事實,以30年為觀察期,短期升跌只是為炒家而設,即使會加息亦表示現時利息低當,但重點是息口低的時候,你已經還了許多本金,即使再加息,對實際供款影響極微。

2003年沙士價是香港近十年最低價,美孚的2003呎價約為$1600,但$1600這個賤價仍然是美孚入伙價的10多倍有多(請對比1983及2003的樓價)。事實上,某時期低價,通常都會比上一個時期高價還要高。要等樓價爆破的朋友,要有心理準備爆破後的樓價和今日的樓價其實差不了多少。因此,儲蓄是一種習慣,置業只是一步之間,如果想自住20年,只要個人供款能力在範圍內,即使在1997年買樓一樣沒太大問題,因為樓價升跌不會影響你早已決定的供款,而且香港未來人口在內地不斷有新移民來港情況下,促需求激增,土地供應將會越來越物以昂為貴。

 

米迦勒的天空

商業電台百萬人氣博客、Metro28財經台節目主持、 香港專業教育學院(IVE)講師、香港優質家長學會榮譽會長、沙田官立中學家教會榮譽顧問、香港福音武術事工策略發展顧問、僱員再培訓局(SGSIA)合資格導師、中國理財規劃師、英國萊斯特大學工商管理(財務)碩士。

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