脫苦海講樓:買樓居然容易了?

以往筆者在博客或者著作,都說過一些常用的分析樓價指標,未必有實用性,比如俗稱「供樓負擔」的供款與收入比率,或者被廣泛稱為「痛苦指數」的房價收入比。主要原因是很難有公認的數據去代表市場整體。

就以供款負擔指數來說,用多大銀碼的單位、供多少年、用P按還是H按等,都可以拗餐死,不過政府的經濟季報就有定期刊出數據:

http://www.hkeconomy.gov.hk/tc/pdf/er_c_13q3_ch3.pdf

供款與收入比率

至於房價收入比,暫時找不到官方有定期公佈數據,筆者就根據各政府部門的數據去計算:

房價:根據土地註冊處的住宅總成交金額,除以住宅總成交宗數,得「每宗交易平均金額」

收入:根據政府統計處的綜合住戶統計調查按季統計報告,有每個季度的住戶每月入息中位數,就以最新數字(2013年第3季)為例,全港是27,200元,只計私人樓宇住戶則為35,000元

筆者將有紀錄可考的數據製成下表,大家會看到房價收入已經在2011年第四季見頂,以全港住戶收入中位數計是25.4倍,只計私樓住戶則是17.5倍。暫時最新的數據是全港計19.9倍,私樓住戶計是14.6倍。

香港房價收入比2013

如果說痛苦指數是反映人們的負據能力,則理論上最難買樓的時間應該是2011年第四季,可是樓價指數卻在2013年第一季才見頂,原因是家庭收入中位數上升,抵銷了樓價上升所造成的壓力,由此可見痛苦指數並沒有測市的能力。

延伸閱讀 :借錢竟然要求債主平安?

http://notcomment.com/wp/?p=10938

一般信貸財務公司,要成立就需要向公司註冊處及警務處申請放債人牌照,而其中一個發牌或續牌條件就係:每一位公司董事都不能有交通規例以外的犯罪紀錄,亦即係話,超速駕駛、衝紅燈、違例泊車就仲無問題,但係犯上刑事罪就麻煩了:如果罪成的話,財務公司就有未能續牌的危機。

假如財務公司的業務以個人信貸為主,遇上財務公司因未能續牌而要求借貸人提早還款,影響的只屬個人層面,假如貸款是樓宇按揭的話相關貸款就面臨被call loan的風險。假如業主到時錢銀周轉不靈或未能安排轉按,就有一批物業無辜成為銀主盤了。

無論同甚麼機構借錢都好,除左要考慮貸款利率、及自己還款能力外,也要祈求相關公司平平安安,否則準時還款都唔會保証不被call loan了。

 

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電郵:tokuhon@gmail.com

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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