實地睇樓:中上環啟示錄

HKG-中環

坊間流傳了一個「中環中心論」,呢個理論認為樓價以中環為中心,越接近中環的地價及樓價越貴。呢個理論隨住多個商業區域,好似九龍站、東九龍甚至新界沙田等興起而受到挑戰,不過正如筆者在港島西寓言一文中指出,中環的地位是牢不可破的,就算其他地區樓價追得上中環都好,圍住中環的住宅物業點都係全港最貴的區域之一。

中環有一個特色,就係幾乎沒有住宅,呢個就要追朔番開埠初期,中上環以鴨巴甸街為界,華人係唔可以在鴨巴甸街以東買地起樓,呢個措拖到後來先解禁,不過中環咁旺,有地都用黎起商廈好過。所以住宅都集中在鴨巴甸街以西。

要係中上環置業難度都相當高,因為住宅物業一係太舊,一係太豪,又欠缺大屋苑,稍具規模的只有房協的荷里活華庭同埋市建局重建項目帝后華庭,兩者樓齡都超過十年以上,而區內的重建項目都以單幢物業為主,發展商都以豪宅形式興建,呎價普遍達兩萬以上。

另一難度是單位一係太大,一係太細,要麼就是細至三百呎的開放式或一房單位,要麼就是過千呎的大單位,前者只適合一個起兩個止,後者可以容納一家幾口,不過大單位又會安排在高層以享有海景,結果就是大單位呎價會貴過細單位好多,令到同區缺乏換樓連貫性。 

所以在中上環置業就要退一步從舊樓入手,例如中源中心、康城花園等,實用呎價都係一萬多,以現時屯門元朗新樓都要實呎過萬咁計,就顯得相當抵買了,問題係三辣招後買賣兩閒,單幢樓情況更為嚴重,要物色合心水物業難度都頗高。

至於中上環的抗跌力又如何呢?正如前段所講,中上環係商業重心呢個形象已根深蒂固,係商業地上既住宅永遠只會貴買貴賣,就引用少少數據吧,02年5000蚊可以係其他地區租倒間幾四正的洋樓,不過係中上環只能租到間300呎都唔夠的唐樓,這就是分別了。

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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