置業信箱:換樓要考慮甚麼?

最近太太又懷孕,今年會添多一個小生命,地方不夠住了。因為間屋係父母剩落的,一早已經供完,想問下係唔係應該換間大的?如果換又要注意一些甚麼?

過橋貸款

 

答案

家中多了成員而要住得更多地方,很多人就會想到換樓,亦是人之常情,不過正如筆者以前提及,也可以將現有物業出租,而另外租住一較大的單位。好處是可以節省大量的物業交易費用,以及可免去新購物業要被特別印花稅(SSD)綁三年。當然,也有風險就是如果遇著租霸,就會兩頭不到岸。

如果考慮換樓,要留意的事項就更多了。首先,既然讀者的物業是家人留下的,那麼究竟會不會是以送契形式呢?因為銀行對於送契少於五年,一般是不會承造按揭,甚至有些銀行要求送契後八年十年才可以按揭,結果送契樓多難以賣出,或者要以市價折讓成交,尤其是現時二手市場交投淡靜,想賣都不是容易的事。

若果是以轉讓方式,交足物業印花稅的正式買賣,又或者是繼承遺產,情況會簡單一點。以前有遺產稅時,還有可能因為未能證明繳遺產稅而被質疑業權不完整,但自2006年取消遺產稅後,變相也沒有影響。

如果決定賣舊樓買新樓,也要考慮雙倍印花稅(DSD)的問題,雖然財政司司長表明,換樓人士在購入新單位後半年內沽出原本持有的單位,便可向當局申請退稅,但是由於草案仍未獲立法會通過,所以退稅機制未生效。現時稅務局只會向換樓人士徵收舊稅率,餘下的差額要待條例通過後才徵收,到時才有退稅機制,在金錢上並沒有問題,但在手續上就因為立法會未通過,而令到整個程序未能完成。

讀者就只可以用先賣後買的方式,才可避免這種尷尬情況,問題是家中有人懷孕,就算能掌握到賣樓到交樓當中大約45天的程序來買樓和裝修,也會帶來很多不便,而如果有任何程序上的拖延就要勞師動眾找地方住。

所以,較為穩妥的做法有兩個:一是先租一個大單位住,然後搬屋後出租舊單位;二是搬屋後出售舊單位,在一至兩年租約之內再找新的大單位居住。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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