置業信箱:物業貸款為何不是「按上按」?

成日嚮電視度睇到物業貸款廣告,佢地講到有層樓就可以隨時借錢還錢,係咪咁著數?乜係政府唔係規定買樓只可以借七成咩?

和昌大押

 

答案

金融管理局(HKMA)是香港管理存款機構的官方監管機構,以俗稱「銀行三級制」,將接受存款機構分為持牌銀行、有限制牌照銀行及接受存款公司。金管局現時規定銀行只能就住宅按揭貸款作出最多七成的按揭,並且會因應物業金額、貸款人主要收入來源、置業目的等削減按揭成數。

比如物業價值超過700萬,就只能獲得八成按揭,600-700萬雖然可以按多於八成,但按揭金額上限是420萬,換言之只有600萬以下的物業才可以按足七成。若果貸款人無法出具主要收入來源自香港的證據,按揭成數會削減一成等。

如果想尋求多於七成的按揭,需要向金管局屬下的按揭證券公司(HKMC)申請按揭保險,俗稱「第二按揭」,現時只能為自住物業最多做到九成按揭。不過,之前曾經有新盤提供高達九成半的按揭,又是否不理會金管局的指引呢?

原來是因為這類俗稱「財仔」的財務貸款公司,並不受金管局監管,而是根據《放債人條例》成立,由牌照法庭負責發牌,公司註冊處簽註及續期,並由警務處執法。(http://www.cr.gov.hk/tc/public/moneylender.htm)他們不可以接受存款,以及經營正式的按揭業務,所以很多類似的廣告都是巧妙地使用「物業貸款」一詞,而不直接稱為「按揭」。

由於銀行承造按揭時會保管物業的樓契,所以向財務貸款公司承造物業貸款,並無樓契可按,他們往往會將物業的估值,乘以七成,作為最高貸款額的參考,並不意味有權將物業當作抵押品。

由於按揭物業時銀行根據當時的估值七成承造按揭,理論上按揭餘額理應只有業主供款時所扣除的本金數額。不過在實際的操作上,由於近數年物業價格大幅上升,財務貸款公司以市價的七成來計算餘額,所以能夠借貸的金額也大幅上升。

舉個例子:某君數年前以200萬購入住宅,並承造140萬按揭,而在數年間已供了30萬本金,所以按揭餘額是30萬。當住宅市值上升到350萬,財務貸款公司就會以市值去計算:

350萬x 70%-(140萬-30萬)=135萬

這樣就多了105萬的貸款額。

當然,某君也可以向銀行申請加按,以較低的利率、更長的借款期去做按揭。問題是數年來銀行已經將新造按揭息率提高了兩厘以上,如果業主再向銀行申請加按,或者轉按到其他銀行,他們除了要支付法律費用甚至造契費,整個按揭的息率也會大幅上升,每月供款會多千多元,甚至數千元。

物業按揭的市場空間是在不影響到舊有按揭息率之下,提供一種短期借貸的選擇,代價就是息率遠高於按揭利率,以及當借款人未能還款時,財務貸款公司會就物業提出加註,即俗稱的「釘契」。而承造過物業貸款,也會在正面信貸資料庫出現紀錄。

所以,物業貸款不能當作按揭使用,視之為個人貸款可能更接近現實。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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