梁隼樓評:2013年樓市回顧

話咁快又過了一年,今年的樓市都相當多新聞,不如我地又黎回顧下

10. 二手樓用實用面積報價

地產代理監管局要求代理由2013年1月1日起,無論係租售二手樓時都要向客戶提供實用面積,報價時都要提供實用面積呎價,從此買樓唔駛再考慮層樓實唔實用,不過好多單幢樓或者過去實用率偏低的屋苑用咗實用面積報價之後呎價就爆升起來。

於是,高實用率的屋苑同單幢樓呎價差距就拉近了,咁樣會唔會令單幢盤更加難賣?

saleablearea

 

9. 第一幅港人港地,竟然唔係賣俾香港發展商

政府於2013年3月公佈啟德發展區的H1及H2地盤為港人港地,無論買賣甚至租出單位都有限制,兩塊地皮於2013年6月6日公佈由國內發展商中海發展以45.4億投得,呎價為市場預期上限,最吊詭的是,同期招標的元朗朗屏站地,無港人港地限制卻只能以市場下限價投得。

不過來年賣地表就再無港人港地,發展局局長波叔仲話辣招有效減少非港人買樓,港人港地政策或會叫停,睇黎呢兩塊地應該是獨一無二,唔怪得賣咁貴啦。

港人港地

 

8. 安倍晉三用三支箭刺激日本經濟,香港財爺用三辣招壓抑樓市

新年樓市例有小陽春,但係2013年的小陽春黎得特別早,未過年都升得火熱,嚇得政府在2013年2月23日果斷地加辣及加招,首先,SSD 由兩年變三年,另加一樣DSD即新修定從價印花稅,非香港永久居民或者持有多個一層樓都要用按新修成的從價印花稅徵收。新辣招發佈後,由於細價樓無咁重稅,結果造就了細價樓大幅跑贏大市的局面。

不過呢個三辣招係未經立法會審議的,近期未住滿七年的新來港人士都上訴成功可申領綜緩,呢個BSD,DSD又係用永久居民黎做劃分,就算過到立法會都唔知過唔過到終院。

財爺

 

7. 一手樓條例令新盤供應凍結了四個多月

2013年4月,一手樓條例正式實途,由於新條例下如違犯條例會犯刑事,有坐監的風險,但係業界普遍認為條例實施得太急同指引不清晰,所以係條例實施初期個個都按兵不動,令一手樓供應凍結了四個多月,直到八月尾才有第一個全新新盤(昇柏山)推售。

之後發展商都間中有蝦碌的情況(如屯門有個新樓盤銷售方式被關注),但無損各新盤的銷售計劃,成個第四季物業成交都係集中一手新盤。

一手住宅物業銷售監管局

 

6. 唔靠發展商勾地,政府主動招標增加供應

過去十多年新地皮供應都係靠勾地形式,無人勾地的話政府就算有地都唔拎得出黎賣,相當被動,也間接令到近幾年新供應屢創新低,成為樓價上升的原因之一。近兩年政府開始決心增加供應,去年已開始除勾地外,也會將部份地皮作招標形式推出,今年2月底更宣佈全面取消勾地表,所有地皮都係利用投標形式推出。

近日天水圍天榮站上蓋重新投標,共收到19份意向書,反應頗正面。

主動賣地

 

5. 賣酒店變成集成投資計劃而叫停

長實於今年2月突然拆售位於葵涌的酒店項目雍澄軒房間,因為售價便宜又聲稱物業不屬住宅物業,短炒也無需俾SSD,曾吸引多人買入作收租或短炒摸貨,但後來被証監會認為拆售有跡象是集體投資計劃而叫停並取消所有已完成交易。

雍澄軒其後在8月已重新招租,事年暫告一段落。

長實於紅磡及馬鞍山都有類似的服務式住宅項目,且看會否吸收雍澄軒經驗後,修正相關程序再將前述的酒店項目推出市場。

雍澄軒

 

4. 白居二效應曇花一現

政府去年尾公佈5000個白表可買免補地價居屋(白居二)的名額,首批2500個名額可以在今年6月其後的半年內買免補地價二手居屋,由於市場上突然增加二千幾個需求,令到居屋業主普遍心雄起來,叫價不斷搶高,成交又同時創新高,部份二手居屋計番地價後呎價甚至貴過同區私人物業。

不過熱潮來得快去得也快,未補地價居屋售價始終受制於按揭條款(如新業主收入及供款年期),因此近月成交價格已回復年初時水平,成交宗數也回復白居二推出前水平,至於白居二熱潮會否受到新一批名額於來年1月釋放而再度活躍,則尚待觀察。

白居二

 

3. 四叔終於捐倒塊地起安老院

四叔講捐地都講了兩年,直到今年終於有點眉目,年初時盛傳同政府達成捐地協議,不過最後都被政府拒絕,並建議四叔應該同非牟利機構如房協安排,後來有報導四叔打算捐一塊位於元朗的地皮俾房協,則未有進展。

直到11月,四叔的願望終成真, 就係捐出一幅位於屯門藍地的地皮俾博愛醫院起安老院,提供2000個宿位。

相信呢個係第一步,日後四叔應可以捐多點地出黎起上車盤,增加房屋供應。

馬田壆

 

2. 美國終啟動「退市」第一步

美國由6月開始講退市都一直得個講字,開頭就設下條件如失業率低過6.5%,通賬率超過2%才考慮減息,事件一直擾讓至年尾,真相就是先減買債至每月750億美金,至於樓市最驚的加息,就仍然未有進一步消息,聯儲局只係話維持長期低息政策。

美國退市對香港樓市的影響尚待觀察,不過財爺又警告香港市民香港息口可能快過美國加息,所以大家買樓都係唔好預到個budget太緊,事實上,美國十年期孳息率曾升破3%,資金有回歸美國資本市場的跡象,假如留係香港的資金因美國復甦而走資,財爺的警告就可能成真了。

US Chairman of the Federal Reserve Ben Bernanke listens to questions as he testifies before a House Budget Committee on Capitol Hill in Washington

 

1. 財仔撈埋做按揭生意

銀行受到金管局監管,所以按揭市場唔可以太進取,例如投資物業最多可按5成,但係不受金管局監管的財務公司(財仔)就不受此限,可自由提供高達9成按揭俾客戶。今年就有一個樓盤同財仔合作提供按揭計劃,利率仲係同銀行差不多,市民唔睇清楚真係分唔倒銀行同財仔的分別。

金管局都唔係無財仔辦法,在今年7月就曾發出指引不鼓勵銀行提供資金俾唔依金管局指引提供按揭貸款的財仔,企圖透過切斷其資金來源限制財仔業務發展,不過財仔仍然可以透過向銀行做再按揭同埋上市去集資。

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反映二手市場價格的中原指數自2013年6月升至123.66歷史高位後便在高位反覆上落,到底在2014年會破位再上,還是反覆跌至說好的兩成呢?筆者向來不作預測,不如又列舉一堆預期出來讓大家推測一下:

1. 發展商已適應一手銷售條例,同埋要追quota,應會全力推盤。

2. 美國息口睇唔倒會加,不過資金有跡象從香港流出。

3. 剛性需求隨著政府增加公屋供應(除起多D之外,還踢爆有12000個空置,再加嚴打濫用公屋),同埋買樓無得賺,同埋高收入工作(金融、保險、地產)減少而得到舒緩。

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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