脫苦海講樓:樓價微跌成交暴跌是否入市時機

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放寬或提前檢討遏抑樓市措施已被當局否認,不過地產代理仍然繼續爭取取消額外印花稅(SSD),甚至說如果不作改動的話,明年樓價將會暴跌,為免更壞的情況出現,政府宜早為之計云云。事實上暴跌的不是樓價,只是二手成交量,以及地產代理的收入,樓價只是輕輕一跌,租金開始回軟,而一手只要開價合理,仍然有生意可做。似乎最需要向SSD開刀的是業內人仕,而非政府或業主。

坊間亦有爭論認為,SSD並非二手成交萎縮的元凶, 而是經濟情況未明朗,歐洲仍然未傾掂數,所以買家絕跡, 沒有人買就自然開不到單。不過論者就不能解釋, 為何一手只要貼市價開盤就有承接,雖然沒有以前「一鋪清袋」 的豪氣,但發展商用擠牙膏的方法推盤,亦可以漸漸去貨。 紅磡將有三個項目短期開售,薈點最先開價九千多元, 寶御意向價過萬,究竟是行得快賣得多,還是開得低賣得多?如果純粹是二手市場沒有承接力,賣方要出貨的話,應該大面積地出現低價盤,還要開了之後一減再減, 報章上亦有很多二手劈價的新聞,但畢竟仍然錄得成交, 即是說開低價就自然有人承接,即行內所講「沒有賣不了的貨, 只有賣不了的價」。將心比己,雖然炒家及投資者在市場買少見少, 但始終有置業需要的人,比如要結婚趕在明年生「龍仔」, 他們見樓價在此情況之下仍然沒有大跌幅,只要發展商提供二按, 或者二手市場有低價筍盤,他們亦價積極考慮入市, 大前題是要比之前平。

筆者在網誌就收到部份人詢問:有自住需要的話,應否入市, 其實答案很個人化,究竟職位及收入是否穩定,手頭有多少彈藥, 是不是非要買不可之類。如果問者是想用略平的成本解決居住需要, 現時入市仍可以接受,始終供樓有一部份是儲起來, 即使銀行已多次加按息,與幾年前比較都仍然是低息,錯過了「 世紀低息」唯有退而求其次用「普通低息」。 不過就真的要預計只是「賺住」,以現時的住宅回報率偏低的情況, 要明顯地賺價可能要等好幾年,SSD都綁了兩年, 不差在等耐一點,所以筆者並不認為SSD是暴政。

地產代理行業就無可避免面對收縮, 不少代理的人手及分行是以旺市為標準, 據稱西九龍一帶有十五間代理行,人員多達五百多人, 開大個頭還著淡市,希望旺市重臨只是良好願望, 最終都要面對汰弱留強,冰河時期並沒有在2008年發生, 卻在2011年開始,相信大多數人都是始料不及。

 

作者網誌:http://tokuhon.blog
電郵:tokuhon@gmail.com

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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