脫苦海講樓:未見人踩人前不宜看得太淡

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傳媒繼一片劈價風之後,開始又有些唱好新聞流出來,主要內容不外乎劈價之後有承接,睇樓人數開始回升之類。很多時類似的報導,都是拿一兩個個案出來,又或者分析一個極短時間內出現的數據而大造文章。筆者有個習慣是每天都看各主要報章的地產新聞,同一個市況之下,可以是甲報全是好消息,而乙報則全是壞消息。就以九肚山賣地反應欠佳為例,要唱好就說發展商執了平貨,幾年之後必賺;要唱淡則把地皮踩到一錢不值的賣剩蔗。如果全部都當真通盤接受,必然感到無所適從。

客觀的評述要提出實質的證據,而非單憑一己的好惡或人云亦云,例如說九肚山是新界傳統豪宅地段,其實無論那一區,那怕是牛潭尾或古洞,只要是獨立屋的格式樓價就貴一大截,那麼只有獨立屋的九肚山樓價較高,在該處附近興建高樓大廈中型單位,也可以用獨立屋價錢計價嗎?同樣地飛鵝山道的獨立屋價貴,山的另一邊豐盛街又是傳統豪宅地段嗎?正如一堆金飯碗當中有個鐵飯碗,有人指著鐵飯碗的價錢說金飯碗價格暴跌,合理嗎?

所以前些時有人用叫價與成交價的差異來說劈價,到今日比市價折讓的成交就說是真劈價,不過究竟這些是一線靚景高樓,還是景觀座向樓層較次者呢?容筆者講句公道話,目前市況的而且確比早前弱,不過次級單位的業主願意降低叫價,甚至比平均市價還低,而同時又有人出來承接。拆開來就是:貨質較次者先減價獲承接,貨質較佳者尚未跟隨。即如幾期之前所講的太古城例子,山字湖字巿價已減,然後就要看天字海字有沒有跟跌。

以往日的大跌市來講,是減價貨未有承接,引致沽盤累積越來越多,最終無論好盤壞盤,都要像倒骨牌般自相踐踏,這樣的市況筆者都曾經試過,不過現在減價後有人承接,既然未發生人踩人,像那些大淡友般預期樓市有幾成跌幅,未免言之過早。筆者雖然轉淡,亦不會預期短期內出現類似情況,只要不是渣到滿手貨周轉不了,暫時仍是何懼之有,賣樓轉租更是大可不必。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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