脫苦海講樓:需求由錢製造,不是由人製造

數錢

 

政界自替補機制之後,復建居屋的聲音已大為減少,並不是被壓下來,而是注意力已轉到另一面,再加上樓市一片唱淡之風,恨上車恨到發燒的人減少了,畢竟他們都會發覺,樓市可旺可淡,樓價只升不跌只不過是一種幻想。有報章以恨「上樓」恨到入精神病院為頭版,擺到明是一種尋租行為:新移民明明未符合入住公屋資格,不擇手段到如斯程度,正如早前有人在街頭做大戲要政府對樓市「做嘢」,現在「初見成效」,滿意未?

筆者並不認為樓市淡靜是由於復建居屋的傳聞,政府由始至終都沒有說過一定復建居屋,特首亦明言十月施政報告再作交待,還有三個月時間,市場繼續轉淡的話,將復建居屋改為擴大置安心,可能更合其心意。有擺明車馬候選人說,如果政府早在兩三年前復建居屋,樓市就不會搞到今時今日。兩年前是2009年,三年前是2008年,剛好是金融海嘯及之後的樓市谷底,當時由涼國公主政的話,可能不只復建居屋,淡市重推八萬五都有可能,其人一係睇到細菌,一係睇到星星,就是看不到眼前。

SSD推出後,二手市場大量樓盤將會綁死兩年,結果供應減少令到樓價上升。所謂供求定律,除了要看供還要看求,供應收縮而樓價不前,可推論的原因就是需求同時減少。坊間一般分析以人口增長、結婚人數、出生率之類來計算樓宇需求,其實這些人口學因素(Demographic Factor)變動得很慢,亦很難改變,何以物業需求大上大落呢?

筆者不禁要指出,樓宇的需求是由「錢」帶動的,人多又如何,借錢難的話又怎樣買樓?當前需求收縮的主要原因是金管局收緊按揭成數,例如非自住物業只可以按五成,國內收入人士(即使拿了香港身份證)減一成按揭,均大大增高了買樓的門檻。舉個例子,買300萬物業,以前做九五成按只需15萬首期,現時自住最多只可以做九成要30萬,標準七成按揭要90萬;如果是非自住物業,首期更要150萬,再因收入來自國內而要減一成,首期更要180萬!住宅交投不收縮就奇了。

上面所講的是短期內不能改變的,不過人們對供樓利息的觀感是會改變的。以前P按為主流時,P-2.5%已經覺得很低息;後來H按流行,以H+0.7%計,利率往往低至一厘。最近銀行集體加按息,部份P按及H按息率已幾乎平頭甚至過頭,無形中按息已靜悄悄地變相加了一息多,人們當然提不起勁借錢買樓。

不過從絕對值看,通脹是4-5%,按息是2-3%,也是負利率,只是人們習慣之前的超低息,而不覺得用負利率買樓遠比租樓化算。筆者相信幾個月內,當人們適應了「相對高的負利率」這個市場形勢後,樓市交投才會顯著回升,然後樓價才有機會跟升。「量跌價軟,量升價硬」,似乎可以概括了下半年的樓市。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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