脫苦海講樓:二手市場點「劈價」?

龍翔道

 

報章上多次報導樓市轉冷的消息,甚麼五十大屋苑周末捧蛋,某居屋撻訂收場,又有說「戇男奔海」因買家叫價低100萬,業主要下逐客令;更傳出有「大吉城」單位要劈價110萬出貨。

網上討論區有人羅列數據,說明何謂劈價:
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14738368&extra=page%3D1

鯉景灣2座低層F室

太古城51座高層E室

原叫價

650萬

620萬

成交價

595萬

598萬

銀行估價

486萬

587萬

 

發展商賣一手新盤,報出一批批同坐向相近層數的單位,將不同批次同類單位作出比較,可以得出加價或減價。或者撻訂重售,同一單位比上一次價格低,稱之為劈價尚可。二手市場亦有撻重售的個案,同一單位價位有所出入而作比較亦算合理。

可是所謂二手市場劈價,往往是將叫價與成交價比較,差距大的就叫做「劈價」。識得睇大利市機的人都知,掛賣盤一定貴過掛買盤,如果兩個價相差只有一個價位,那一邊「唔抵得頸」就要遷就對方。比如賣方急於出貨,只要掛買方價沽就成交,反之亦然。簡單講,「出價入,入價出」就一定有成交。

如果買賣價相距太遠,就會出現跳價,比如要掛低十個價位才有承接,用「劈價」來形容很合理。問題是樓市是沒有所謂「價位」,買賣雙方的叫價可以差距很大,而且叫價亦沒有所謂合不合理,你情我願才有成交,沒有成交的叫價,叫之麻!筆者試過賣樓,經紀夠膽死開低10%!結果就當然是下逐客令,不過賣方心急被人大到,就會出現劈價筍盤,這亦是炒家入貨方法之一。

報載很多所謂二手劈價個案,是將叫價與成交價比較,正如上面所講,叫價一定高過成交價,難道有人以高過叫價買貨麼?這又叫做「追價」嗎?那些計算機督出來的所謂劈價幅度,只不過是買賣雙方的差價。再與銀行估價比較,原來成交價還要比估價高,是不是又要說「銀行鼓勵劈價」呢?

為唱好而唱好,為唱淡而唱淡,容易失諸偏頗,進退失據。好市的時候專挑好消息來看,淡市的時候專挑壞消息,其實大多數時間裏都不是一面倒。就在傳媒連篇壞消息之外,新地奧運站瓏璽不是賣個滿堂紅嗎?他們又會說,開盤價比意向價折讓,就是發展商睇淡,而無視已比同區同級半新盤高價兩成。其實道理是一樣的:開盤低過意向,那是劈價嗎?高過同區都是劈價?

 

作者網誌:http://tokuhon.blog
電郵:tokuhon@gmail.com

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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