脫苦海講樓:杜氏理論看樓市

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有地產代理以「非理性亢奮」來形容目前樓市,查此名詞出自前美國聯儲局主席格林斯潘對股市長期上升的形容,據聞此說出自1996年,但美股要到四年之後2000年科網熱爆破才轉勢,簡而言之即使此等市場氣氛出現,亦不表示市場會轉勢,即如天氣很熱,亦不表示過幾天就冬天。

類似對市況的描述,沒有甚麼微言大義,亦未能算是一種分析或預測。不過在低息環境下供平過租,買樓自住並非「非理性」,再加上由2010年開始大眾在傳媒及政客大力洗腦之下,認為樓市只升不跌已漸漸成為主流。當大眾出現對樓市上升的理性預期時,單憑行政手段或增加遠期供應,當然難以扭轉升勢。例如財政司司長讓步派錢,新聞訪問某一年青人,口口聲聲說六千元無用,都不能買樓。

連等著開飯的人都想著買樓,究竟是市場不理性,還是某些人不理性?誰人不知道避免租金上漲的方法是自置物業,問題是當交租都有困難,或者因為交租而自稱難以儲首期上車,有沒有問過自己是否真有能力置業?如果是的話,為甚麼在早兩年前(2007-2008)樓價較平時不入市?

對於目今樓市,筆者套用股市的杜氏理論來分析,認為樓市在2010年已進入牛市第三期。回顧由2003年至今,中原指數已上升三倍,其實無需升到200點才滿足一個浪升幾倍的條件,但這七年多的升浪,可以大致分為三段:

牛市第一期:2003-2005
沙士之後市場仍然看淡,認為樓價只是反彈而非轉勢,筆者亦不例外,要到2004年才發覺自2002年開始,住宅樓宇的中長期供應已大幅收縮。當時即使是新盤也沒有高溢價,不過地皮卻悄悄地被發展商搶得高價,比如現時嵐岸及壹號雲頂地皮在同日拍賣,出現麵粉貴過麵包的情況。可是當時的樓市,除藍籌龍頭盤外,絕大部份二手樓都仍未顯著上升,到2005年有政客就凱旋門大造文章,樓市結束上升而橫行,是為牛市第一期。

牛市第二期:2007-2008
就在股市2007年10月見頂後,樓市卻反其道而行,中原指數自2007年10月58.42開始上升,到2008年3月的72.78,短短五個月上升了24.5%!當時新盤溢價已成普遍現像,而二手市場市區及近郊沙田、荃灣、將軍澳升幅較為顯著,較遠的元朗、屯門、大埔、北區,升幅較少,而且沒有擴散到居屋、夾屋以及村屋、丁屋,拍賣行只有銀主盤被搶高,還沒有凶宅爭奪的情況,是為牛市第二期。後來卻因為金融海嘯而中斷。

牛市第三期:2009-201?
請大家回憶一下金融海嘯後的樓市進程:銀行放寬信貸,然後發展商積極勾地,舊樓收購增加,新盤以高溢價開售銷情一樣理想。而二手市場,市區樓及近郊固然更上一層樓,現在連樓價最落後的天水圍、粉嶺、深井等均跟上,那裡的新盤都可以高溢價銷售。與之前兩浪不同,升勢已擴散至居屋、夾屋、村屋、丁屋,甚至連凶宅都出現爭逐的現象,很有牛市第三期禾雀亂飛的境況。

樓市現在像《世界是平的》,不過不是平宜的平,而是區區都平均地貴。筆者並不是說樓價已見頂,反而套用股市的經驗,煙花在最後的一刻最燦爛,樓市最爆炸性的一段才剛開始,估計今年內都未必會爆破,不過現時還未置業的話,不妨等下一浪。

 

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電郵:tokuhon@gmail.com

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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