脫苦海講樓:增加土地不如吸收資金

徐滇慶

樓市上升,歸因於兩大原因:一手樓供應少固然是其一,但更重要的是市場資金充沛(亦可理解為通貨膨脹),加上銀行水浸信貸膨脹,是供求兩方面的有利因素同時出現。新地副主席郭先生講得最直接:「好少見到咁多利好因素同時出現。」審慎的看法是只要部份利好因素消失,就盛況不再,然而短期內看不到現況會有明顯改變。

早輪政府聲稱未來幾年的目標是每年供應兩萬個單位的土地,事後很多人說這樣那樣不可以供應到兩萬個單位云云。明眼人都可以聽到話中有話:兩萬個單位的土地,與兩萬個單位是兩回事,分明是用鋸箭法,把政府的責任局限在供應土地,至於供應單位,就留給市場(即發展商)去負責。事實上幾大發展商的土地儲備固然足夠三至五年使用,即如港鐵網站顯示未招標的地盤超過一萬個單位,還未計算八鄉車廠、葵芳等策劃中的土地,所以供應不足不是源於土地不足,而是由於規劃甚至環保要求,令到土地遲遲不變為樓盤,元朗站及荃灣西站就是例子。

政府今年賣清居屋貨尾才由房屋市場抽身出來,相信不會再直接界入市場,而改以港鐵、市建局及房協出手。可是港鐵是上市公司,亦要以盈利為先,即使市建局或房協這些半官方機構,都要「自己養自己」。各界想迫政府重建居屋及以及重售公屋,以便平價買樓,只是捉錯用神,就算政府平賣出來,難道購入者會平價轉售嗎?

香港樓價高企,與國內目前面對的物價問題有點相似,筆者在網上看到北京大學國家發展研究院院長周其仁教授講述中共元老陳雲先生(並非香港九評地產黨那一個),提到當年利用諸如伊拉克蜜棗等「高價商品」吸收多發的貨幣來治理物價問題。有興趣的讀者請自行細讀。筆者想講的是,既然以目前的形勢,短期增加供應困難重重,何不從資金及信貸著手?

現時一手供應的真假豪宅,亦是一種伊拉克蜜棗,美國狂印銀紙之餘還要壓低利率,是香港人改不了亦要死跟,而信貸只可從銀行估值及按揭成數著手,副作用是上不了車的人更難上車,不過這是降低需求的必然結果。餘下能夠做的是以有限的土地來吸收更多的資金,首先政府在賣地及補地價上食一層,發展商再在賣樓時又食一層,最後不論這些資金是北水南調,還是樓換樓的資金,均被吸收了。換樓的人賣出原有物業,或者將之放租,市場上無論置業市場或租賃市場都會間接增加供應。

但政府有一步行錯了,就是額外印花稅的後遺症。不錯,短線炒家已無用武之地,要綁兩年。問題是同時也將市場上經常轉手的活盤也一起綁了,導致二手市場出現缺盤的現象,而且將會於兩年內越來越嚴重,直至之後被綁的樓盤陸續鬆綁為止。同樣的情況亦將會出現在租賃市場,既然收租物業只可以按六成,原本按七成的人會向銀行補一成樓價以便放租嗎?要不是偷偷地放租,就是索性丟空,結果可以預期,未來租盤亦陸續消失,推高租值間接推高樓價。如果政策沒有改變,這種乾升的現象將會在今年內越演越烈,大家請早為之計。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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