脫苦海講樓:「中原」「城市」指數的爭論

中原指數

打從額外印花稅出台後,人們就對招數是否有效出現南轅北轍的論調,政客固然先擔心用力過猛然後話無料到,業內人仕由發起遊行到指著數據說調整已完,更有以學術為包裝的論調,認為出招後樓市指數不肯下跌,是業界做假數欺騙市民,更傳出政府官員過問樓市指數的編製。

筆者一向認為樓市是炒樓唔炒市,所以無論乜乜指數、物物數據都好,只是聊備一格,以及作為一個紀錄,來分析過去樓市的表現。即如筆者金融海嘯前計算中原指數在52.97有支持,或現在說樓市要調整15%到接近74點都好,都只是一個大約的估計。有網友計算中原指數的移動平均線,筆者也是由是觀之,抱著的心態是,有總比無好,而不會奉之為圭臬。

筆者也屢次指出中原指數的不足之處,比如有些大屋苑如愉景灣(8,070伙) 、日出康城(5,168伙)、錦繡花園(5,018伙)等沒有成為成份屋苑。曾淵滄教授曾解釋要建立調整呎價模式才能成為成份屋苑,或許這是沒有任何獨立屋入圍的原因。但說中原指數沒有公開那50條邨,指責者就未免功課做得不足,而被中原黃愛樓反唇相譏。

打開地圖全港當然不只500條邨,有興趣去數的,可以到這兩個網址:

http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/urban_201310.pdf

http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/nt_201310.pdf

筆者計算過中原成份屋苑的單位數目佔全港總數25.7%(見附表),但更重要的是中原指數是市值加權指數,先計算出86個成份屋苑的調整呎價,然後以調整呎價乘以各屋苑的面積,得出屋苑的總市值,來計算某個月(中原城市指數)或某個星期(中原城市領先指數)的變化。所以我們不能說中原指數的覆蓋率是25.7%,有心去計的人要找出全港私人住宅的總市值,去除中原指數成份屋苑的總市值,而這個數字是時刻都在變化,不知那間銀行那個經濟師有此興趣?

中原指數覆蓋率

 

另一個問題是資料來源及時差的問題,如要跟足正式物業成交紀錄時差很長,例如差餉物業估值署的租金及售價指數,現在最新臨時數字是十月,正式數字是七月,那麼要知道額外印花稅的威力,臨時數字要兩個月後,正式數字更要五個月後,要夠權威的數字的話,請兩至五個月後開腔。

中原指數之被市場重視,是因為時差是各種指數中最短的,也要大約有三至四個星期,2010年11月19日發生的事,理論上在12月10日或以後才看到結果,中原領先指數在12月17日開始下跌,實在正常不過,筆者不明從事經濟學術研究的機構及人仕,為甚麼會忽略如此明顯的時差現象。

再者,從地產代理的利益看,市好市淡都想做生意,買賣雙方差價太大而做不了生意才是最煩惱的事,有沒有誘因去造假數?筆者無意維護中原指數,但是所謂捉賊要拿贓,疑點利益歸於被告,指責有諸多局限性的指數,「無提及」與「看不到」似未足以成理。既然叫得做「中原」「城市」指數,淨係睇城市,當然就睇漏中原喇!

 

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電郵:tokuhon@gmail.com

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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