脫苦海講樓:住盤炒盤已分明

青海圍

特別印花稅的重心所在,有人說,措施不能杜絕所有炒家,用公司轉讓可以避稅;有人說,波及了用家,令到一些因個別原因而短期賣樓的用家也要徵稅;更有人說令到中產及80後更難上車。其實任何政策都不可能滿足所有要求,正如父子與驢,無論父坐、子坐、一齊坐、一齊不坐,甚至兩父子抬驢上路,一樣有人批評。

方今樓市問題,中港兩地大不同,國內早已進入城鄉遷徙的高峰,每年數以百萬計的農村人口湧入城市,即使他們只是短暫居留,也要佔用居住空間,令到各大中城市出現對住宅的剛性需求。即是說興建多多住宅,以目前來講都填不滿供不應求的剪刀差,要壓抑樓價,增加供應已盡力而為,便唯有從打壓需求入手。

放在香港剛好相反,屋多過戶,目前樓價高企固然是因為零四年後的收窄供應,但主力並不是供不應求,而是來自改善居住環境的需求,而按息偏低令到港人改善居住環境的能力大增,炒家只不過是乘時而興。所以大家可以看到,上車的A類單位(40平方米以下)表現也比現存主流的B類單位(40-70平方米)為強,而大單位則表現最強。能夠減慢住宅轉手,無論他們是投機炒家,或者是換樓的用家,都有助冷卻及壓抑樓市。

特別印花稅無疑是為2010年11月19日以後成交的樓盤劃了一條界線,持有期少於兩年的就是炒盤,超過的就是住盤,而無論購入者是何動機,買賣炒盤的人就要被徵稅。而在此日期之前成交的樓盤就全變為住盤,他們的業主不會受措施影響,怎樣徵稅都不會落在他們頭上。自稱不是炒家,買樓時請留意日期,或持有兩年以上亦不會被徵稅;偏偏現在行出來反對的,口口聲聲自己是用家,卻去預計自己將會做炒家行為──兩年內買賣「炒盤」,不亦怪哉。

至於收緊按揭,其實有跡可尋,本欄在十一月初已看到端倪,金管局頭頭要到立法會跪玻璃,當然有後著;之後銀行提高H按利率,已是第二步,只是筆者估不到不足一個月,情況會這樣急直下,罩門被襲,樓市當然吃眼前虧。

但正如上期所講,樓市的大氣候是量化寬鬆,大量供應亦要三幾年後才湧出來,樓市向好的大方向不變。即如上世紀八十年中開始的大浪,87股災跌兩三成再升破,89事件跌完又再創新高,91年波斯灣戰爭樓價下跌又再升,要到94年宏觀調控加上港英政府打壓樓市措施才顯著回落,不過一年半載後,95年末又再升過,直至97回歸。

所以筆者認為,今次的行政手段,只會有短期效果;大市轉勢,要基本面出現根本改變,恐怕是一兩年內都未看到。所以有樓在手者,實在不必作驚弓之鳥而低價賣樓。至於會否像一些人的推驗,資金流向非住宅物業、一手樓,或股市,實在需要進一步的觀察。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
About 脫苦海 (792 Articles)
業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
%d bloggers like this: