脫苦海講樓:限發水一成的影響

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長實董事吳佳慶女士估計,收緊發水措施會令中長線的新單位供應量減少約8-10%,收緊供應將導致樓價上升。發展局局長林鄭月娥則反駁,政府之前提出有關環保設施的寬免,非要增加樓宇供應,現時收緊限制發水樓,亦不會影響樓宇供應。

大體上近年一般多層式住宅的「發水比率」是15-25%不等,至於獨立屋基於各種不同的計算方法,例如地下停車場計不計、天台又計不計之類,出現不同的「縮水比率」。筆者之所以用兩個不同的名詞,正正是由於建築面積不同的定義而出現各種「實用率」的爭論,其實並不能透過限發水來控制。甚至如預制組件的牆身厚度,理論上是不會影響實用率的,因為根據政府的實用面積定義,牆身是計入實用面積的,但電視節目主持會認為是不應該計算的。

大家可以想想,吳女士所講的8-10%,正正是現行發水情況與封頂10%之間的差異,但所差者只有部份是單位面積,其他如大會所、闊走廊之類,已超出單位之外。可供售賣的面積或者是少了這個數,實際住宅總面積或單位數量,跌幅將會少於此數。而事實上不是每個樓盤都盡量發水,例如新近入伙的Yoho Midtown,部份單位只有環保露台而沒有工作平台,甚至有部份單位兩者皆無,所以Yoho Midtown發水比率比其他樓盤低。

筆者雖不完全贊同吳女士的講法,但林鄭所講水份恐怕更多。環保設施的原意的確是改善建築設計,然則以同樣邏輯,是否表示收緊發水會令到建築設計變差?政策的目的往往與結果無關,現時被人口誅筆伐的發水或縮水問題,可追索至廿幾年前豁免窗台,但正如林鄭自己所講,不同年代的樓則實用率越來越低,正正是因為越來越多方法獲得地則比率的豁免。簡單講同一塊地,可興建的面積越來越多,現在政府為此而設定上限,樓面面積自然會減少。所謂改善或變差見仁見智,但量度住宅供應是有實數可依,無論單位數目減少,或者面積減少,均是供應減少。

這種靜態式的分析,只是一種理論上的探研,最終無法用實際數據檢視真偽。由於2010年4月1日前入則的地盤均不在此限,而且只要入了則,事後批准的圖則均獲得追認,所以限發水住宅要在數年後才會出現。從動態分析,會否因為「愚人節死線」令到發展商一窩蜂去入則,一窩蜂去起樓,然後一窩去賣呢?

假定2011年中入則,三至五年後落成,落成前一年賣樓花,筆者估計2013年開始將會是樓花供應的高峰期。不過,既然只趕入則不趕批則,又會不會將此高峰攤平呢?而更重要的是,部份發展商手上的土地儲備可供五年之用,他們當然不可能一次過將此巨量的土地入則,結果是抽出最有發展潛力的先入則。從政府的立場,可以迫發展商「晒冷」,從而知道三至五年內大約的供應數量。

而筆者看到最頭痕的莫過於港鐵及市建局,要在短期內爭資源趕劃則,一定不夠發展商搶,除了一些早已入則的地盤外,很多地盤便要面對減值的命運。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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