脫苦海講樓:樓市怎樣分兩份?

蛋糕分兩份

一方面有些人說樓價長升長有,另一方面又有人說樓市爆破在即。現在是典型的投資市,中原指數升破74點的多年阻力,已經脫離了自住範疇,所有置業行為都必需以投資角度考慮,用民粹角度說甚麼社會責任,已是無補於事。

其中一種是:香港的住宅物業是國內資金炒起的,為協助本地人置業,政府應限制外來資金購買物業,例如將物業撇除在投資移民的項目,或者劃定某些物業只准本地人購入,甚而要求興建某類只供本地人購買的物業。

筆者好想問:人家已投資移民香港,既然他們是本地人,又怎樣在購置物業上加以限制?相信平機會亦不會同意這種歧視性的安排吧!香港常以國際都市自居,卻只想在市道低迷時要人幫一把,市況好轉時又想把外資踢出局,他日時移勢易,又是否再現狼來了的故事?

另一種包裝更為精美的民粹角度是:建議將樓市分兩部分,一邊自住用,另一邊是投資炒賣用;有人更作出生動的比喻:樓市問題是水(普通房屋)跟紅酒(豪宅)的問題,要解決水源不足的問題,打擊紅酒價格是另一件事,兩者應該分開。

表面上言之成理,豪宅貴地由他去,升斗市民應有其去處。沿此思路延伸,有人要求在賣地條款規定中小單位比例,以至有些地皮要指定興建中小單位,甚而潛台詞是要求復建居屋,而以所謂「中產公屋」、「半賣半租」之類作為包裝,好使所謂升斗市民,或低收入家庭/中產/八十後之類的「標籤人」可以低價置業。

任何種類的住宅物業,都同時存在兩種功能:居住及投資。只要該等物業可以在市場交易,便免不了被人炒賣。最佳的例子是「居者置其屋」計劃下出售的公屋,政府以十數萬或數十萬賣出,二手市場一樣有過百萬的成交。恰巧此時又有人為出售公屋招魂,究竟他們是真心想協助公屋居民「自住」,還是協助他們「投資炒賣」呢?在天台潛建屋或地權不完整的鄉間牌照屋也會被炒賣的市場,甚麼「樓市分兩部分」只是夢囈。

其次,筆者就當可以用各種行政手段將樓市分層,此界線又如何界定?大過那個面積的住宅算是豪宅或細過那個面積是普通房屋?面積只是其中一個可用的界定方法,地段、設施、業權甚而樓價也是難以劃分的參數。以筆者觀之,公營房屋已經是一個分野,要再在私人住宅市場分類,是無視物業市場是由低至高的漸變「光譜」(spectrum)而難以一刀切半。

事實上,現時豪宅遠遠跑贏其他物業,正正表示普通房屋太多(屋多過戶廿多萬),而豪宅太少。就算每年建10,000個大單位(且不論豪不豪),十年之後比率仍只是15%,香港富裕家族又何止此數?「逢新必豪」是發展商回應市場的理性選擇,方今有人要求政府多建小型單位,說穿了是不願屈就舊樓,新樓又買不起。然則現有小業主想換樓,又能賣給誰?

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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