脫苦海講樓:炒家與用家之別

沙田市中心

 

不熟悉炒樓操作的讀者可能看得一頭霧水,筆者就用拍拖結婚為比喻:某一對男女拍拖時山盟海誓,非君不嫁非卿不娶(必嫁必娶?),甚至隆重其事搞個訂婚儀式,那麼他日結緍又是否必定此男此女,而非「情人結婚了,新娘/郎不是我」呢?還是「生雞拜堂」呢?

所謂「摸貨」,是指確認人(confirmor)持有的單位,在物業買賣雙方簽訂買賣合約後,原買方可找尋另一買家(sub-purchaser)承接單位,到正式成交時(即簽署樓契及支付餘款),原買家需確認承接者的身份,一般稱為確認人。摸就是mor的發音。

二手市場的臨時買賣合約有時會加上「必買必賣」條款,到簽署正式買賣合約時確認成交,然後還有一段時期後才簽契及支付尾數。在一般情況下只是原買家與上手業主之間的事,但在樓市暢旺炒家活躍時,就會出現所謂「特長成交期」。原買家固然是有心去炒,爭取更多時間來空手套利,對於賣方來說,特長成交期增加交易的風險,尤其是摸上摸,只要其中一個環節因交不出錢或其他原因,在市況逆轉時就有機會「斷纜」而交易告吹。

所謂等價交換,賣方的風險不是白冒的,因為炒家睇好後市,而願意出比市價為高的價格,換取長成交期,以爭取空手套利的時間。以價論價,同一單位用家一般是爭不過炒家的,因為後者更願意冒風險而出高價。此所以筆者說市淡宜買市旺宜賣,是從用家的角度考慮,市旺時用家就要與更多炒家爭逐,而且要吃資訊不平衡的虧。

對於炒家來說剛好相反,市淡成交少時是絕對不宜出手的,價格平一點又如何,如果找不到交易對手,實力不足或過度擴充的話隨時周轉不靈。筆者曾分析黎汝遠先生在力寶中心一役寧願壯士斷臂,無謂輸掉機會成本,這才是炒家之道──無機可投,不如蝕多少等下一鋪。

筆者之所以長篇大論講述炒家與用家之別,是因為最近不只一次看到有多人說現水平的樓價炒家風險大,反而用家睇長線可以考慮入市。發表類似意見者明顯是不明白炒樓的運作以及用家的利害關係。

正因為用家將持有物業是以年計甚至以十年計,購入水平的高低就比炒家重要,網上流傳睇足幾年樓都未能決定的「鬼故」,以筆者觀之,就不明白樓市低潮時不買,何以偏偏要在熱火朝天時人有我有參上一腳?用家較長的持貨期,並不表示他們應該在現階段入市,以便坐貨坐足幾年。

真正的炒家當然不需要聽取大教授,大經濟學家的意見,時機一現及時而出,入貨價略為偏高又如何,反正吃的是短期的時勢,找一個更大的傻瓜。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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