理財知識:絕對值與潛在值的矛盾

市場主流簡單地以同區不同物業比劃,作為新盤開價高低的指標,實乃過於簡化。筆者認為投機與投資最根本的分別,前者著重點是方向,比如市盈率19倍入市也不要緊,只要有辦法在23倍時出貨,已有兩成升幅;後者則著重購入點估值的高低,比如12倍時入貨,即使後來跌到10倍甚至更低,最終仍可獲利。樓市此時估值高(從租價比率或租金回報衡量)但方向上的處境,是典型的「投機市」而非「投資市」。反而股市是估值合理而後向未明,是適宜逢低建倉等收割。

無論新盤定價又好,二手市場的叫價亦好,越是高價,越把後市潛在升幅透支,甚至將會有一天超出基本因素所能反映。九七時兩個最典型的例子是六千元的天水圍及八千元的深井,直到今時今日,亦是遠離家鄉。

歸根結底無論樓股市場,或小如炒賣郵品甚至比如世界盃紀念品之類,有些價位只存在於某時某地所營造出來的市場氛圍,當此種氛圍不復存在,此等價格亦將永遠消失。用樓股為例或太沉重,就拿郵票為例,1997年青嶼幹線通車紀念小全張票面值5元,筆者在網上找到一拍賣網,有以下描述:

「由於圖案非常精美,該小型張在97年曾火了一把,最高曾炒到近百元的價位,近年郵市不振使該小型張的價格跌到了一個難以想像的低位,投資價值現在已經完全凸現,一旦郵市回暖升值空間非常廣闊!」

青嶼幹線小全章

筆者手上也有一疊,買入價不是伍圓,也不是佰圓,而是$1.5,大概是五十張吧!數也懶得數。大家想想與樓市的關係吧!

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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