上車換樓:揀樓要注重細節

細節

 

有地產界聞人著書立說,認為測量師是跌市的元凶,在2009年初時還要預測樓價再大跌兩三成(當時大市已由高位下跌兩成),結果樓市還原基本步,升回海嘯前的水平。該作者認為專業人仕引導銀行向物業投資者迫倉,到後來睇錯市卻無半點交待,似欠市場人仕及客戶一個公道。平情而論,答案只有一個,而預測可以有無限個,估錯的佔多數十分合理,正如千百人買六合彩,中獎者只有幾個人,所以筆者對於股市或樓市的所謂大行報告往往不予理會。

同樣地在輿論一片睇淡樓市之下,筆者與少數的評論均認為樓市跌極有限,期望下跌兩三成提供入貨機會,未免有如守株待兔。就以筆者的下跌目標74點,由高位80.68計只是下跌8.28%,雖然每百萬損失$82,800,能不能算是大調整呢?對於期望上車或添置物業作投資之用者,雖然只是區區一個百份點的跌幅,卻因市情冷卻,往往有機會以合理價格購入優質物業;反之在熱火朝天之下無論物業質素或價格均欠理想,成敗利鈍往往決定於市場氣氛,偏生人類天性避淡趨旺,與市場反其道而行談何容易。

有網友問何以同是九龍市區地,南昌站上蓋樓面呎價$6,582也流標,何文田卻被搶到$12,539呢?正是筆者經常講的M型社會:南昌站被公屋包圍,附近的私樓也每多中產上車盤,而且規定建中小樓宇,地價自然大打折扣。當然,何文田也是滿佈公屋居屋,但比如何文田山道文福道一帶,是傳統富裕階層的居所,同區換樓已有一班現成客。

以西九龍範圍之大,值錢的地段其實好有限,即使是這些地段之間,亦要排資論輩,京士柏及畢架山,似乎便在何文田及又一村之上。即使如此,這幅地之價值,一來對單位面積無限制,二來地盤夠大,三來就在何文田站附近,四來在半山之上,其可塑性能令發展商包裝為豪宅。

最大的啟示是:發展商買地也要擇肥而噬,我們小市民投資物業時,亦要如他們般理性選擇,未來大市波幅較細,益顯選擇的重要性。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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