脫苦海講樓:說到底,房價是一個金融問題

房價物業稅

在香港一手與二手是兩個市場,而國內與香港亦是兩個截然不同的市場。香港發展商貨底薄資金雄厚,而且均建立各種途徑的現金流,比如收租物業、零售業、公用事業等,當然有力去守下去。不似國內某些過度膨脹的發展商,要主動八五折清貨,正如國內「名咀」郎咸平教授所講,內房發展商很容易面對資金鍊斷裂的危機,而中央從金融體系及銀行入手,實力不足的內房發展商是不得不低頭的。

而最大的分別是,香港政府仍然視土地及物業是投資工具,而中央政府則力迫土地及物業為解決人民生活所需。比如所謂囤地,在香港是理所當然,莫講很多發展商手上的農地持有數以十年計,丟空不發展亦不會有任何人苛責;甚至有很多世家或老牌發展商,亦是一幢幢大廈地囤積,稅局只是徵收差餉地租物業稅之類,社會上從來沒有人想向他們身上打主意,皆因「買樓收租」是自粵語長片時代至今都被為正當行為,就算丟空不住不出租來「養老鼠」(筆者以前也做過),亦沒有人多講半句。所以「屋多過戶」廿六萬,樓價一樣照升。

相同的行為在國內的輿論甚至政府眼中,均出現敵視之意,囤地者輕則如李二少般被人薄責,重則殺訂金並收回土地,閒置稅、物業增值稅等,亦在積極研究中。而小至第二套房不以個人為單位,而是以家庭為單位(夫婦當作同一家庭),所以鬧出「假離婚」以便各自享受首置按揭優惠的傳聞。當年因牙骹戰而要登報道歉的徐滇慶教授,專出一本書名為《房價與物業稅》探討其可行性,其副題就更有意思:「說到底,房價是一個金融問題」。

是的,香港一眾樓市評論者就是忽略了在香港這個高度金融化的社會,物業亦是金融化投資產品。很多人以為買樓真是購入一層物業,其實在大多數情況下,樓宇按予銀行,銀行才是金主,所以才有所謂「銀主盤」。筆者認為那是一張遠期低息高槓桿物業抵押合約,是一種金融衍生產品。所以「九五按」其實是以二十倍槓桿去購買物業,抵押品並不是那層樓,而是未來若干年的現金供款承諾。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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