上車換樓:市靜宜買,市旺宜賣

新加坡城展館

 

大家有沒有發覺樓市出現一手、二手市場輪流旺的現象,而當發展商發功推新盤時,二手市場無論睇樓量或成交量同步轉弱,要到一手樓清貨或發展商掛免戰牌時,二手市場才回暖。
一手開盤時二手市場剩下的成交就是用家,到一手封盤時資金就重返二手。

所謂「半杯水理論」,有人看到只剩半杯水,有人看到還有半杯水,但筆者發覺大多數人對之是絕無感覺!正好像樓股市場內,大多數人既不是樂觀,也不是悲觀,而只是想知主流是甚麼才去跟從,「拒絕落疊」(take position)是投資大忌,偏生這款騎牆派式的分析卻是坊間的主流,比如說「某某股現價$10,升穿$10.5止賺,跌穿$9.5止蝕」。一般人太過著眼於短期後市方向,而忘記審視究竟入貨水平是偏高還是偏低。

若問現水平樓價,筆者認為與平宜扯不上關係,所以才說上車機會已失去。到今天還要入市的話,筆者一概當作是投資決策。人類行為本質趨旺避淡,卻往往把投資者引往死胡同,皆因當市旺時,賣家要不是吊高來賣就是索性封盤,剩下的所謂平盤往往有各式各樣問題,結果買家要不是買了貴貨便是爛貨;想當日淡市時可以隨便揀,只要精於選擇,還有可能買到平或靚甚至兩者兼得的物業。道理同股市相似:成交過千億時往往正是股市高峰,宜賣不宜買;到只有幾百億時,通街平貨一樣有人耍手擰頭。

筆者總結出一項應市之道正是:「市靜宜買,市旺宜賣」。人問筆者應否追入過萬元一呎的港島次級區域新盤,或者該區附近的舊樓搏重建,筆者只有一句祝你好運;即如新界區的新盤,也要相贈一句:「凡事太盡,緣份誓必早盡。」近年購買新盤而獲厚利者絕非主流,只有特定市況之下才會發生,如要堅持非新盤不買的話,請記著前半句。

要回答半杯水問題,筆者的看法就乾脆得多:當水越來越多時,半杯水就即是還有半杯水不特止,而且會越來越大杯!除非有其他客觀事實說服筆者改變觀點,比如金融海嘯之類,是不到筆者不低頭的。又如恆指目前P/E是17倍,上下兩格就是15-19倍,五格就是12-22倍,亦像是半杯水的狀態,但大勢而論鐘擺是由左到右的中間位置,當然是看繼續向19-22倍P/E進發,那些甚麼「歐豬五國」個別經濟總量只相當於敝國幾個省,有網友戲稱其為粥粉麵飯四大跟班,又怎能與美英德法或勢可敵國的跨國企業如高盛美林之類相提並論?

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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