上車換樓:買樓要識揀,還要睇硬件

長沙灣

 

舊樓業主點解抱著層樓唔放,是因為樓市壯旺,點解自己層樓升咁少呢?呢個係人之常情,中國領導人曾引用一首唐詩:

巴山楚水凄涼地,二十三年棄置身。
懷舊空吟聞笛賦,到鄉翻似爛柯人。
沉舟側畔千帆過,病樹前頭萬木春。
今日聽君歌一曲,暫憑杯酒長精神。
(唐)劉禹錫──《酬樂天楊州初逢席上見贈》

股市有所謂「炒股唔炒市,揀樓最緊要」,其實炒股有得炒市,買ETF咪得囉!例如睇好港股的可以買2800,睇好A股的買2823,筆者睇好H股估值較低又最受惠於中國發展及回歸A股,咪買2828囉!但樓市是無得炒市的,買錯樓隨時會「沉舟側畔千帆過,病樹前頭萬木春」,到時真係「巴山楚水凄涼地,二十三年棄置身」。

「住得好好地,做乜搬」呢一類問題,正如筆者以前研究所得,樓齡最影響物業價值,其實是反映建築硬體的折舊,某些舊樓缺乏保養,硬體價已折讓到接近零,比如馬頭圍道45號J,之前有人開價到2200萬,業主還價2600萬,其實有沒有考慮到,買家不單止買入沒有價值的硬件,還要花成本來拆卸,單從土地價值,多出的400萬那裏來?

所以,死抱爛樓搏收購,實在不化算,因為機會成本太大;而自住其中就更加笨,人生真係怱怱果幾十年,經濟能力許可,改善居住環境本身已是享受一種,地產界名言:「早買早享受」,在大多數情況之下都是合理的。

所謂新舊,是比較的結果,當某區出現新的物業,就會出現換樓潮,如筆者居住的大角咀區,港灣豪庭落成時很多區內人買入居住,君匯港落成走一批,亮賢居也有一批人是由港灣豪庭搬過去,其結果是不言而喻,三者之間的樓價亦無謂作攀比,因不在同一俄羅斯公仔層次。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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