脫苦海講樓:物業市場兩種感染式上升

有金融業人仕說「市區樓價格上升,會傳至沙田,終點站是邊境的天水圍」,這種說法聽起來就比「天價豪宅將傳染到中小型住宅」合理得多,皆因天價豪宅買家,與中小型住宅用家,根本就老死不相往還。樓市早因「M型社會」階級分層而出現類似斷層的分野,筆者提出三層分類:

 

類別

角色 目的 追求目標
上車盤(住盤) 必需品 解決生活所需 實用
換樓盤(炒盤) 投資商品 投資增值 舒適
豪宅 奢侈品 炫耀/提升社會地位 自我感覺良好

 

筆者看到以下市場現象:

  • 上車盤(住盤)比換樓盤(炒盤)弱,皆因市況旺時人們較多是賣出前者買後者,到市況淡時,逆向換樓數量卻較少,因為部份人賣了樓後索性進入租賃市場,兩者之間在格價上存在某種不平衡的互動關係
  • 一般用家由上車盤開始,漸漸換到換樓盤,但只有極少用家可以跳到豪宅,簡而言之真正豪宅與其餘兩種樓盤的樓價難以互相感染
  • 真正豪宅超越居住需要或投資增值,純屬社會極少部份富裕階層的禁臠,例如某國內富豪購買石澳獨立屋,根本係無數可計

本來政府打擊豪宅(金額六千萬元以上),純屬捉錯用神,但是令到部份資金,比如國內投資移民,反正投資金額下限是650萬,轉而向換樓盤埋手。種種跡象顯示,筆者早前所講的「向白蟻窩噴殺蟲水」的現象已逐漸浮現,雖則特首對於成功打壓呎價「萬萬聲」的豪宅喜形於色,實質上資金正被引導到其他銀碼較細的物業,結果「天價豪宅將傳染到中小型住宅」本來不應發生,卻誤打誤撞地成為自我完成的預言(self-fulfilling prophecy)。

除這款不同種類樓宇價格「感染式上升」外,筆者想談談類似「市區樓價格上升,會傳至沙田,終點站是邊境的天水圍」的區域間的樓價互動關係。為方便讀者們理解,筆者茲稱之為「銅壺滴漏」。

銅壺滴漏

古人以日晷計時,但陰天或晚上又如何呢?於是發明水漏及沙漏計,較精確的為「銅壺滴漏」,最頂名日壺,然後是月壺、星壺,最底是受水器,用來浮起計時尺。最頂的日壺滿水,然後漏落月壺;月壺滿後流落星壺,最後才到受水器。

套用在樓市,筆者以西九龍為例,當資金炒起九龍站到價,然後就輪到奧運,再傳到美孚站曼克頓山,再而後可能導入荃灣,有排都未輪到天水圍!以現時的市況計,大約是開始炒到奧運,此所以包括四小在內的半新西九龍屋苑,現價仍有四千多五千的單位,水位仍在,卻未能一蹴而就,皆因水未到也!

以此觀照,具有置業投資意欲者,可在選擇區域時多加考慮,比如東鐵沿線,南邊的沙田大圍,北邊的上水站,均已炒起;由火炭至大埔,甚至粉嶺站附近,現仍有部份低水樓盤;又比如西鐵沿線,屯門元朗兩站亦在年初時起步,中間的天水圍,尤其是西鐵站附近的嘉湖山莊樂湖居賞湖居等,以交通方便度計,仍在合理水平甚至略為偏低;至於沿港島線,筆者坦言未炒得到的如北角、西灣河、筲箕灣、柴灣,究竟是仍有水位,還是因為環頭環尾而乏人問津,亦未可料也!

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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