脫苦海講樓:收樓的條件

重建

某財經報高調地以獨家專題方式報導田生「掃」大角咀舊樓,其內容並不像某免費報專欄以「傳奇式」筆觸寫收樓財團與釘子戶的故事,而是有齊人名、時間、地點、數據,以及一幅編齊號的收購地圖。

主角:田生地產主席區永華

時間:兩年內

收購範圍:覆蓋博文街、嘉善街、福澤街、利得街及大角咀道,超過四十幢,143,000方呎

投資額:80億

筆者到附近實地考察,發覺「攻略圖」內聲稱將被收購的物業,未必一定很殘舊,反而最大的共通點是層數比較低矮,大部份是五層,最高不超過十層,再看樓齡福澤街以南大部份超過50年,福澤街以北超過45年。而被剔出收購範圍的沿角祥街及大角咀道的物業,一望而知層數較高或樓齡只有三十多年,每座大樓單位往往超過100個。

上周《廉政行動2009》以釘子戶為題,講述有人勾結市建局職員,提早買入收購範圍的舊樓圖利,令人以為種釘是有大利可圖的營生。其實在田生發跡之前,早有人進行樓舊收購以至種釘業務,就以這次收購區範圍內,就有一座紅茶館酒店,正是收樓家族裕興泰的傑作,甚至連旺角浴德池及北角新光戲院均是其家族物業。何以 田生區 先生又能放手大幹呢?

田生與其他收樓財團最大的分別,是擺明車馬做駁腳經紀,所以收購價一定要預留足夠水位以便轉手。以住宅單位每呎收購價$4,000計,與現時大角咀區舊屋苑大同新邨$3,000或富多來新邨$3,300相比好像很高,但一與較新的港灣豪庭$4,500或海桃灣的$6,000相比便有所不及,當年南豐收購海明閣出價也有$5,000另加搬遷費喇!更何況收樓是以實用面積計,買樓是以建築面積計。所以要成功,價錢已不是第一,真是要「非誠勿擾」才有可能。

連裕興泰都不想大收的樓,現在有人高調拍門來收,還要現票支付五萬十萬的誠意金,可是錢真的到手又難以在附近購入相近面積的住宅單位。舊樓業主在進退兩難之間,如果投入角色被個人利益蓋眼就很難取捨,只要不當自己在局中,事情就很易決擇。

換新屋改善居住環境需要補錢又有甚麼好奇怪呢?購買同面積的新樓,雖然居住空間因實用率降低而縮少,但那些五層樓的舊樓連電梯也沒有,有電梯的洋樓居住價值不是提升了嗎?當然管理費的支出會增加,此乃一出一入等價交換而矣。

收樓經紀及發展商出鉅資收購及花數年重建,難道他們的目的是改善居民生活?此所以他們會選擇層數少、地則比未用盡、每幢只有數十個業權、接近或略過五十年樓齡的物業埋手,範圍如此之細,那又何需賄賂來獲知內幕消息呢?

天下間沒有天跌下來的財富,舊樓居民難道不知道自己的物業有機會被收購,而要平賣予區外人?而且這類物業長期是區內打躉的本地代理的留意目標,一些區外業外人仕又真能低價染指,並能閃電由收購者身上大略一筆?

十年才能磨一劍,你磨埋我份。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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