脫苦海講樓:舊樓業主如何自處

海明閣

 

近日有好幾名網友詢問換舊樓的問題,他們的煩惱是舊樓未能受惠於升市,對面街過萬一呎,自己的舊居卻乏人問津;又或許是希望有收樓財團垂青,以便大賺一筆。眼前就有事例:田生以四億收購大角咀海安樓,轉個手就以六億賣給恆基。

大家到網上找一找「海安樓」,發覺除了這單收購外,最多人提及是「三層高僭建物」,樓宇質素可想而知。據報導該物業對上一次市場成交是去年十二月金融海嘯後,平均呎價$1,869,現時收購價約$3,800足足上升一倍有多,但田生一轉手又賺多50%,皆因目前物業現時的總樓面約十萬方呎,但當用盡八倍地則比率則可建十五萬呎,再計及發水,實際每呎樓面地價約$3,500。再加上是舊契,無需補地價之餘更無需申請預售樓花,對發展商自然有吸引力。

筆者經常說屋多過戶廿多萬,即是說總有一些物業是找不到人居住,在市區較少這種情形,即如海安樓天台起僭建到三層高,其實市區還有很多物業是相類情況,比如市建局很多項目就是如此,但在市場上舊樓就是不值錢,市旺時固然不升,市淡時更是乏人問津,大家有想過奧運站十分鐘步程內的物業只賣$1,869嗎?

其實對於舊樓業主來說,真是一面天堂一面地獄,一方面眼見物業起不到價甚至乏人問津,另一方面隔鄰物業因被收樓財團或發展商垂青而飛上枝頭作鳳凰,心情就會很矛盾:究竟應該換樓改善居住環境,還是靜待收樓經紀拍門呢?這個問題落在筆者身上,可以用或然率分析:舊樓越來越不值錢是必然,舊樓跑輸大市是或然(太古城美孚一樣可以跑贏大市),財團收樓的機率實在很細,收購成功的機會就更加細。以或然甚至機率甚低的事,去遷就必然並不化算。

今天大家看到不同的人在海安樓身上找到財富,但不表示其他舊樓也可以如此,最典型例子是幾條街隔「三隻筷子一支牙籤」的故事:就算人家肯收,基於90%的強拍門檻,只要有超過10%業權反對收購,一樣可以告吹。事後當然有人大條道理,話九七年時的價都返唔到,點賣?實情係以發展商的還價,當時到港灣豪庭可以找到相同呎價單位,對面馬路的富多來新邨或隔幾條街的大同新邨更是任揀唔嬲仲有錢找。

發展商計數只會考慮當前的市場環境,人家出到五千元一呎,有人要求無一萬唔肯收,難道重建後的屋苑要賣一萬以上?今日我們知道,「三隻筷子」一手價大約是六七千元,即使五千元一呎收返黎都要貼建築成本及利息,但幾可肯定「牙籤」的呎價永遠都不會返回九七年一手時的水平。

其實古人一早留下智慧去理解這類事情:有個農民見到兔子撞在樹上,就以為可以不用耕作,天天在樹下等兔子撞到樹上;同樣道理見到隔離街財團收購舊樓,就以為可以「等」,其實是另一種守株待兔。襯物業未舊到跌入「屋多過戶廿多萬」之前,應該要考慮換樓了!

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
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