脫苦海講樓:預言者的包袱

預言者

雷曼爆煲之前,有人呎價近萬元買入港島區某豪宅但未上會,托人問筆者應否撻訂,當時筆者表示未來幾年新樓供應短缺,真正豪宅就更加短缺,從長遠的角度看無必要無端端撻訂損失幾十萬。筆者本已遺忘此事,四月時閒談講起,原來當事人上了會,並且已升得比買入價高,更打算加碼多買一間,相信這位仁兄賬面又增加了一百幾十萬。

當時另有人買入首都樓花,曾詢問筆者的意見,筆者認為將軍澳港鐵上蓋盤呎價也差不多,應該有得守。之後樓市由跌到升,入伙時差不多升到買入價,再問筆者,答曰:與其等升值,不如換馬,例如換入西九龍同級屋苑更佳,因為當時兩者樓價相近,但西九龍條件更佳。

許多人問意見,未必真的想獲得甚麼啟示,而是希望能得到對方支持,電視財經演員峰煙節目就最典型,這是人類心理的正常反應,無可厚非。既然已經真金白銀買了貨,自然是看好不看淡,作為回答者隨口唯唯諾諾很容易,但更應該做的是提供更佳的選擇。交了訂才認輸,是為未賭先輸,一般來說除非購入價不合理地偏高,例如當市場供款負擔比率接近70-100%時,問題已不是後市升定跌,而是升水有限跌無窮,銀行也只接受供款負擔比率50%以下的按揭申請吧!至於購買那類或那區物業,涉及的是判斷與選擇,可回答的空間就大得多了。

很多公眾人物,除了財經演員外還有專家學者業內人仕,回答提問時往往無意中背上「預言者的包袱」,他們固然是表達一己對市場的看法,但同時產生一種「權威感」,事後人們又會跟進究竟市況是否一如他們預期般發展。最近的例子是施永青先生的「冰河論」被記者們追問,施先生是頭腦清醒之人,當然知道自己是市場分析者而非預言者,既然市況與自的分析不符,裁了的員可以請回,關了的舖可以重開,甚至擴充營業。

可是環顧市場中人,要不是「死熊一面頸」,就是患了失憶症,又或者偶爾「講中」就以為自己是「睇中」,儼然以預言者自居。任何分析都應該以已知的因素為起點,尚未出現的因素純屬個人主觀測度。比如筆者在2008年初看到樓市股市各行各路,就需要將兩個市場分開個別分析,到2008年底的大跌市,根本的原因並不是金融海嘯或實體經濟如何如何,而是銀行放款政策過度緊縮;到2009年初政府及銀行齊齊放水,再加上新盤供應緊張,樓價高企是發展商「吊高黎賣」所展示的假象,很多二手盤根本無力升回海嘯價,全港屋苑都只有九個咁大把。你問我睇好定睇淡,我問返你究竟買左乜野?

筆者最多只能說偶爾「講中」,而不是像市場預言者般說:「嗱,又試比我批中」,因為只要一背上預言者的包袱,就無法根據市況改變而修正看法,反而戮力找尋市場上適合自己預言的因素與現象來自圓其說,結果「偏聽變成偏見」。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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