上車換樓:「俄羅斯公仔」換樓階梯

俄羅斯公仔2

 

地產界常說一種叫「換樓階梯」的社會現象,即是先由公屋轉住居屋,再由居屋轉住私樓,然後私樓越換越大。在目前M型社會之下,再加上居屋不再興建,理論上這種房屋類型之間的換樓潮已一去不返。房屋市場就像M型社會那樣分開兩邊:左邊是公營房屋市場,包括公屋租戶、租者置其屋的公屋業主、綠表二手居屋市場、居屋自由市場,以及房協夾屋等;右邊是一眾發展商及私人業主之間的私樓市場。兩個市場界限分明,左M與右M之間的跳動從來不是主流。

收入及資產較低的階層受到公營房屋市場的保護,私樓市場尤其是置業者是社會上的奶油忌廉,可見坊間以全港人口的收入中位數或失業率分析地產市場「以全蓋偏」之弊。目前供款負擔比率據稱大約是30%,如「蘋果對蘋果」(apple to apple),只用收入較高資產較多的右M人口計算,數據應該遠低於此。過去政府人口統計並無專題報告兩個板塊人口之異同,希望統計署能在下次2011年人口統計時加以研究。

然則這種「換樓階梯」從來沒有消失,只是以另一種形式進行,皆因改善居住環境是人之常情,只要能力許可人們自然會做,現象就會發生。比如家庭成員因生兒育女而增加,由二房單位轉為三房甚至四房;又或者舊區重建由舊樓轉為較新式的屋苑;甚至純粹因為收入增加或財富效應而換樓。物業投資者可因而找到獲利機會,即使一般的用家也可分析到那區物業因此而受惠。

筆者發覺有些區域的屋苑同質性較高,最典型的例子是葵青區,葵興葵芳一帶的新葵興、新葵芳、葵涌廣場、恆景花園;葵涌的葵星、寶星;荔景的華景山莊、海峰花園;青衣站的盈翠半島、灝景灣等。當地居民如想「跳級」,唯有搬出區外,賣樓也每多賣給區外人,有錢的人走了,結果是該區的樓市塘水滾魚,致令樓價欠刺激。類似的例子是荔枝角四小龍,泓景、昇悅、宇晴、碧海,大家「咁高咁大」,只能成為換樓階梯的其中一截。

俄羅斯公仔

相反,如東區北角鰂魚涌一帶,或奧運站大角咀,屋苑分佈像「俄羅斯公仔」,有上車盤、中價盤、豪宅盤,區內自然形成一條換樓階梯,單幢舊樓換入上車屋苑,中產屋苑換上假豪宅,甚至有像賽西湖大廈、寶馬山花園一號銀海等呎價過萬的「貴宅」。不同屋苑之間因換樓潮而成交活躍,樓價因而互相頂托。因此這類區域的新樓去貨也較快,皆因多了區內換樓客捧場。

有人問筆者,何以某屋苑樓價跑輸大市?大家想一想,有些物業因各式各樣原因表現比大市強的話,其餘物業自然表現比大市差,才會計算到一個名叫「大市」的平均數出來。當閣下手上的物業並無跑嬴的理由,自不然要跑輸了!我的朋友笨發講得一針見血:「又無商業價值,又唔好住,唔知點解要買果度。」

其實「平」也屬於買入的理由,「平買貴賣」當然最理想,但當「平」的原因沒有改變,「平」的結果也不會改變,正如最近很多人跟風說屯門樓因九龍南線而起,而漠視那是由於「平」的因素改變了,最終當價格反映了新的因素後便會到位,屯門樓無論點升都好,都很難追及元朗荃灣。屯門樓市最大的缺點,正是物業同質性偏高,難以自成一條換樓階梯,大家只看到人們用較高價買入屯門樓,然則出了貨的人又去了那裏呢?莫非會去住交通更不便的青山公路沿線?

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
About 脫苦海 (784 Articles)
業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://blog.tokuhon.org/
%d bloggers like this: