實地睇樓:將軍澳樓價高企原因

九龍大動脈

 

筆者時不時接到網上查詢置業區域,有些問及將軍澳是否理想選擇,筆者每多直言:如果將軍澳要賣西九龍價,為甚麼不去買西九龍呢?就以領都為例,開價五千以上,與西九龍港鐵站上蓋物業相比是略有折讓,但扣除交通環境之類的因素,筆者還是想選擇西九龍。可是市場現實是將軍澳樓價高過東九龍,比美西九龍,總要想想甚麼原因吧!

將軍澳出市區交通,出九龍路線選擇比到港島為多,因此到九龍工作的人亦多於港島。根據2011年人口調查,西貢(主要人口在將軍澳)跨區工作人口中,九龍佔47.38%,港島區佔35.79%,新界佔16.82%。但比較歷年人口普查,港島工作人數比重持續上升,九龍持續下跌,以絕對數量計,新增工作人口也是以港島佔多。

西貢區跨區工作人口
港島 九龍 新界 總數
2001 36,215 30.31% 63,886 53.46% 19,393 16.23% 119,494
2006 52,841 34.55% 77,530 50.70% 22,558 14.75% 152,929
2011 60,613 35.79% 80,234 47.38% 28,491 16.82% 169,338

這樣便解釋了將軍澳樓價追得上九龍的原因:港島區住宅多年缺乏新供應,但產業及工作人口因商業物業不斷落成而增加,將軍澳的通勤時間與九龍相差無幾,港島區住宅樓價及電費長期高企,西九龍樓價亦不低,將軍澳有港鐵將軍澳線相通,繁忙時段的擠塞程度卻較荃灣線低,便帶來移居的誘因。

所以即使將軍澳與九龍隔座山,與港島隔個海,也不能改變其作為港九市區伸延的市場現實。同樣地葵涌及荃灣亦是市區的伸延,甚至沙田亦可由是觀之,因此該等地方樓價與九龍邊沿地帶接近,港鐵站附近物業樓價甚至比美市區,不值得大驚小怪。

 

作者網誌:http://tokuhon.blog
電郵:tokuhon@gmail.com

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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