社會動態:從放寬拍賣門檻看政府土地政策

長沙灣舊樓

發展局擬放寬《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,建議將物業申請強制售賣的門檻由90%,有條件地降至80%。大家初聽可能一頭霧水,其實即是股市上的「強制私有化」。證監會的網頁是這樣寫的:「當控權股東累計取得在提出收購建議時可接納建議的股份以價值計的90%時,他便有權可以選擇強制收購餘下的股份。」地產界的遊戲規則是:大業主持有業權超過90%時,可向土地審裁處申請強制拍賣餘下不足10%業權,以進行重建。

淘大花園至得寶花園有座「淘大工業村第一座」仍未重建為住宅,據聞因為該大廈有某一持有超過10%業權人仕無法找到,即大業主無可能持有超過90%業權,自然無法以強制拍賣申請統一業權。根據差餉物業估價署《樓宇名稱》,該大廈於1961年入伙,即樓齡已48年,如修訂獲立法會通過,便符合「坐落在非工業區的工業大廈」的要求。

另一個可以降低門檻的條件是「樓齡50年或以上的住宅」,田生集團的從事收購舊樓的業務,主席區永華先生回應該建議時表示,「八成」對舊樓收購有幫助,但本港大部分舊樓的樓齡集中於42至47年,新制度仍無助收購這些舊樓。大家按一按計算機,區先生指的是1962至1967之間的樓宇,當年發生了甚麼事呢?原來1962年港府頒布《1962年建築(計劃)(修正)(第二)條例》,規定地積比率及對建築面積方面有更嚴格的規定,結果令可建面積減少20%左右,卻寬限至1966年才執行,結果是發展商爭相收購舊樓重建,並趕在寬限期前動工。收樓專家說話的玄機在此。

第三個條件「地段上只剩一個單位未能收購」,坊間只知長實放棄收購和域臺,卻鮮有留意收購福景苑的曲折過程:長實於04年底一次過購入福景苑50伙的其中46個單位業權,並一直與其餘4名業主洽商出售,但一直未有進展,長實唯有申請強制拍賣該廈並繼續提出收購。及至07年與其中3名業主達成協議,只餘下1伙未能收購,終於獲土地審裁處批准強制拍賣。土地審裁處這次真的有把關,把到差點收不成。

業界當然希望全面放寬強拍門檻,但政府另有打算,既然鮮有勾地,賣地收益大減,改變土地用途也可以收取補地價金額。如果發展商收購住宅地重建為住宅,可以不用補地價,要改地則比率或高度才補一點。如果由工業地改做住宅或商業用途,必然要補,補的地價更高。

降低住宅收購門檻會有政治風險,已有政客急著說:「強制售樓令踐踏小業主權益,在少數服從大多數的情況之下(筆者按:那不是民主原則嗎?),小業主無從為自己擁有的業權提出反對收購,加上土地審裁處批准後,該地段公開拍賣,最終最大得益者只有發展商,降低申請門檻無疑是向發展商提供方便之門,輸送利益。」很多工業大廈橫豎都是出租率偏低甚至是空置,政客們能置喙的空間有限,總不成說連資本家也要護起來吧!

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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