置業信箱:退休保障,除買樓收租外的選擇

收到好友諗sir的轉介,今次呢位朋友打算買樓作退休保障,我地又黎幫幫手睇下點樣幫倒佢。

您好,拜讀你的文章一段時間,好感謝你的分享和賜教。本人是一名中年剩女(41歲),能有伴侶机會愈來愈渺茫。望早日作財務打算,不用晚境無依。
本人為專業人士,有一份穩定工作,月入$65,000在北角返工,工作有10年住屋津貼 (現在$19,000,如升職有$30,000,尚未用,條件必須自住),此外本人居住在西環一單幢式物業,位實用面積311呎。2010年買入$2.13 m,九成按揭,利率0.9%,月供$7,500 ,現尚有欠款 $1.8m,除此外沒負債。本人手持現金股票共$700K。

本人想買第三層樓作退休保障。好唔好買呢?
如買咁買回原區港島西環收租好? 定是將軍澳新樓作投資呢? 新樓借貸好似容易,是好選擇嗎?西環有地鐵就到,點睇呢?
請教。
中年剩女敬上

以中年剩女的情況而論,買樓投資的主要目的為退休留定後路,可是根據個案的數據,其實並不足夠俾首期,因為本身有一層自住樓已採用了九成按揭,下一層樓就算同樣申報自住(兩頭住家或給親人居住),最多只能做七成按揭,把股票全數套現令到手持700k現金也好,只能負擔200萬以內的物業,要留意,持有超過一層物業,物業的印花稅是按2013年2月後修訂的從價印花稅來徵收,講得簡單一點,即係雙倍印花稅。200萬以下物業的印花稅還要由100元大幅升至物業價格的1.5%,即最多3萬元。

因此買多一層樓之後,就算有住屋津貼幫補供款,本身的現金水平已接近耗盡,假如往後日子物業因大維修、或法律責任如意外導致他人受傷而被索償,甚至細如家居維修等要動用大量金錢的話,中年剩女的現金流便會受到很大挑戰。

從退休安排而論,把投資過份集中在物業一項並非最佳安排,雖然樓宇價格過去40年來都係呈上升格局,形成買樓只有買貴沒有買錯的觀念,可是以現狀而論,樓宇價格處於歷史高位,收租回報率偏低,兩個因素都不利長線投資。

中年剩女可以考慮把自住物業轉按至5成按揭再收租,再用住屋津貼租樓住,而持有的現金或股票可以作為另一項長線投資。

現時最熱門的儲蓄項目首推人民幣定期,擔心突然有現金需要的可選擇短年期定期如6個月的,個別銀行利率可達3厘(見圖)。比買樓收租回報更佳。
人民幣定存息率20131030

股票方面可考慮恆生銀行、中移動等派息穩定的藍籌股,股價鮮有大上大落,又可享4-5厘股息。

退休保障,務此留意不要把所有雞蛋放在一籃子。

P.S. 以地區論,當然是西環較將軍澳好,西環地鐵通車後挾社區改善概念樓價可更上一層樓,如想追求更好回報,可考慮幾年後才有鐵路的土瓜灣,首先2018年由無到有鐵路,再2020年由有鐵路到可過海(紅磡站轉車),有兩次交通配套改善的楔機。

而新樓就係借錢容易買樓難,所謂超筍價只出現在首批發售的單位,很多新盤地段尚待發展,買得到也未必好呢。

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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