實地睇樓:西九與大圍

上回談到

衡量一個地區的樓價,最重要應看該地區的商業價值,而不是「好唔好住」。「好住」是很主觀的因素,每個人對好住都可能有不同的定義。

  • 有人鍾意落街有商場,廿四小時有野食
  • 有人鍾意靜,私隱度高唔想樓望樓
  • 有人鍾意養狗要住村屋
  • 有人鍾意搭巴士有位坐,唔介意車程耐d
  • 有人鍾意坐港鐵,準時易就時間

唯獨地區的商業價值,是最客觀的,因為商業價值建基於人流及商戶的聚集,都係真金白銀建立出來的。

上回亦談到,現時買樓,最好係買樓宇質素,環境,交通三方面不俗,同時又具有商業潛力的地區。觀乎bt曾現行的政策和構思,未來三年最重點發展的地區,一定係西九。

中環現時A級商廈的租金,超過$100呎,而且供不應求,放租盤難求。最近投資銀行大摩已決定遷往西九龍SHK環球貿易廣場ICC,將可節省一半以上的租金。

中環金鐘銅鑼灣一帶,雖是傳統商業中心,但實質人流車流早已超負荷,預料西九地區配套陸續成熟,將有越來越多的大企,過海遷往九龍站及附近。

另外,廣深港高速鐵路的總站,亦會定於西九地區,最快2013年通車。屆時由高速鐵路上廣州,車程將會縮減至1小時左右,相信不少位處尖沙咀東部的企業,亦會遷至西九,享受更快速的鐵路服務,現時的慢速直通車相信可以收皮。

因此,可以預計,未來西九北望神州,南繫中環,西接機場,其商業價值,將會急升,假設西九文化區能夠真正落實,更會整個地區,改變為香港新的核心地段。

西九現時的龍頭位係九龍站,亦即SHK環球貿易廣場 ICC的所在。現時的天價樓亦反映出這個預期。接連九龍站的奧運站,樓價亦堅挺,相信未來會持續跑贏大市。

而較為人所忽略的,是八號幹線的通車所帶來的影響,請看下圖。

ER Mapper GeoTIFF raster translator, v1.0.

route8

http://www.hyd.gov.hk/tc/road_and_railway/road_projects/6694th/index.html

八號幹線長沙灣至沙田一帶,於2008年3三月通車。經沙田嶺及尖山隧道由大圍出長沙灣,將會少於10分鐘車程,再經西隧過中環,少於30分鐘。因此,預計沙田大圍,將成為未來香港核心地段的後花園。

沙田大圍本身的規劃及環境甚佳,可謂新市鎮中的典範,基本因素更勝TKO,市中心商業價值本已極高,加上08年起直接連繫西九,將會使整個地段更上一層樓,話唔埋到時會有地產代理將大圍講做「九龍北」(一如有人將TKO當做九龍東)大圍現時的樓價尚停留在「純住宅區」的水平,預料未來數年應有較突出表現。

 

P. S. 褰後評述,長實推大圍名城時,真係當係九龍塘下一站咁sell,真係吹脹。站在目前黎睇,大圍未來會接住沙中線,煙駁煙咁可以繼續睇,而西九就唔駛講,個個都係等高鐵。

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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