脫苦海講樓:為何新樓都是豪宅格式

有關豪宅的爭論,時有所聞,有認為豪宅只應該在特定地區興建,其他的都是扮豪宅或者假豪宅。筆者以前都引周顯先生所講:「旺地貴樓,貴地所有樓。」意思是在繁盛區域的高建築成本物業,或者是高尚住宅區的所有物業。

不過正如中產沒有公認定義,如果豪宅也沒有公認定義,這類爭論也是多講無益。比如那些區域是旺地貴地,去到那個成本的建築才算是貴價,都是人人有不同的定義。

筆者反而會去理解,隨著建 築技術日新月異,過去的樓宇格式已經不被市場接受,自然就會演進出越來越先進的設計,發展商建樓也是在製造商品,他們又怎會回到以前呢?比如由沒有電梯到有電梯,住宅就由「唐樓」進化為「洋樓」,發展商也不會倒返轉頭,去興建沒有電梯的唐樓。同樣道理,當市場已接受了新樓就是豪宅格式,也不會有私人發展商開倒車去建「實而不華」的住宅。

不要以為房委會和房協可能是個例外,較新的居屋也演進到有套房的和諧式,房協新近的喜雅和綠悠雅苑尚未入伙,不過近年的如馬鞍山的曉峰灣畔,和將軍澳的怡心園,設計上已經和新樓很接近。幾年後將會有新居屋,大家覺得會否走回頭路將之設計為一梯廿多伙的Y型呢?

FL-Y型

所謂的豪不豪宅,只是掩眼法,如果每個新樓都是用豪宅格式設計,豪宅根本就不會是一個賣點,他們只會在與二手舊樓比較時才有意義,因此舊樓比新樓有折讓,其實是十分合理。換一個角度看,新樓以溢價推出,其實都是一樣地合理。

在一手住宅監管條例之前,有些意見認為舊樓實用率較高,「較實用」所以寧願住舊樓,甚至有人質疑,為甚麼不去興建一些沒有露台、窗台的住宅呢?一來,當所有樓價以實用面積計價時,只有一個面積,就是實用面積,所以實用率這個概念已經退出市場;二來,如果認為舊格式較佳,何不直接去買舊樓?

 

延伸閱讀 :樓市分析(9):限發一成,樓宇轉型

http://notcomment.com/wp/?p=2151

2011年4月1日後,對住宅物業發水的新規限。對於我等小市民,實在沒有建築業專業人仕的能耐去了解作業備考,但可以參照由發展局於2010年10月13日發出,名為「締造優質及可持續建築環境的措施」的立法會資料備忘附件B的附錄:

www.devb.gov.hk/filemanager/tc/Content_3/LegCo%20Brief%20GFA%20chi.pdf

每次政府對建築限制作出修改,均會導致樓宇格式的變動,例如窗台的出現,或環保露台與工作平台必須分開等,今次的修改幅度較大,可以視之為下一代環保樓宇出現的里程碑。

商人逐利,筆者相信發展商心中所想,是如何在新措施下用盡那10%上限,並且盡量以最少代價保留樓宇賣點。筆者循此思路,估計下一代樓宇設計將會作何轉變。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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