上車換樓:供樓與租樓(3)

來到第三個可能性──換樓。換樓一般來說會有兩個目的

  1. 提升生活質素
  2. 玩多一鋪搏升值

 

Scenario 1: 生活質素

小弟現居沙田圍一帶,呎數(4xx),步行往馬鐵站約10分鐘,如搭樓下的小巴往沙田火車站,則約15分鐘(平均等車8+車程7)。前往上班地點(尖沙咀),出門口到office,door to door計約50分鐘。

而女友的上班地點並不固定,而佢只喜愛搭巴士,前往巴士站+等車+車程總體來說平均約1小時10分鐘。

 

a. 如換樓至市中心火車站上蓋,每人每天每程約可省回10分鐘交通時間,來回20分鐘。

早一兩星期睇樓,48x呎的偉華做價180-190萬。如此一刻賣樓,應可套回30萬左右,隊晒落去新樓,按30年計,每月供款約8千,加埋差管即$9,000。這一刻的供款約是$6,000全包。

即每月支出會多$3,000,換來每天來回20分鐘時間的saving+多幾十呎地方用。

 

b. 如換樓至九龍東地鐵沿線,48x呎的淘大同樣做180-190萬,上班交通時間較現居快15分鐘度,唯人口密度勁高,治安較差亦較嘈吵。

即每月支出多$3,000,換來每天來回30分鐘時間的saving+多幾十呎地方用-週遭環境質素輕微下降。

如地點再好d或再大d的,則每月供款會更多,逼近能力範圍的極限,所以不作考慮之列。

 

結論係,換樓的確能帶來生活質素的輕微提升,唯值不值得每月多花$3,000,小弟個人則有多少保留。

 

Scenario 2: 搏多一鋪升值

前文第一篇<租樓與供樓>曾經計算過,如每年投資收益能保持平均15%,長線應該可以跑win樓市(假設樓每年升8%折舊3%,剩增長5%)。你可能話,人人都睇(包括自己)明年樓市起碼升15-20%,你用8%黎計會唔會保守得濟?

回看過去樓市表現,通常都係急升一輪又橫行/調整一兩年,幾年下來拉勻每年8%便差唔多了。05年中原指數年頭約53點,升到07年底64點,3年升幅兩成,主要的升幅都係集中於07年第四季。

和現下環境相近的90年代初,樓市亦都曾急升到94年,唯打後兩年都一直調整至96年初。

咁,剩係睇一年囉,搏佢20%都好嘛~換樓的成本頗大,搬黎搬去,買賣佣金,律師費,簡單裝修執漏等等,幾萬蚊走唔甩。一來一回,較諸唔換樓坐多半年,其實相差不遠。

千萬唔好誤會小弟看淡,事實上小弟係其中一個最看好樓市的人,問題係呢一刻樓換樓,值搏率不高,keep住本身的物業等升可能更上算。

綜合生活質素及搏升值兩點,我都認為係呢一刻換樓,並不是一個理智的決定,當然半年後可能又係另一世界,到時再review未遲。

cci_chart

計死數?

至於有網友提醒,做呢d決定唔應該計死數,要加入埋主觀及個人感受因素,小弟相常同意。

唯主觀感受等等乃不可計量的因素,我們只能將此歸類為感性消費。事實上,我們作出感性消費時,一定會以理性因素作為基礎的。

舉個例,有人可能覺得朝早/夜晚訓多半粒鐘大過天,因此上述的淘大花園便是必然選擇,代價是每月俾多$3,000。咁如果係$5,000呢?又或$7,000?可能已足夠住遠d大d,但每日搭的士返工了,到時選擇就未必再係一樣。

故此,只有係死數上計得清清楚楚,我們才能知道自己係感性消費上所付出的真正溢價,從而作出一個最適合個人又平衡各方利益的選擇。

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睇晒咁多個scenarios,目前仍然係坐多半年,之後轉供為租最上算。

P. S. 又係事後回望,2007年果一刻的決定,好難講係啱定錯,不過你話係一動不如一靜,都可自是一種策略,right?

 

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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