實地睇樓:牛頭角九龍灣大變身

小弟於早前的網誌中,不厭其煩的提到了一個所謂「商業活動中心」理論(鳴謝脫苦海老大的正名),指樓價最主要的組成部份,應看該地區的商業價值。

其後引起左唔少網友的討論,提出了不少疑問,在此稍稍總結一下。

 

1. 地鐵站神話,明明係地鐵站附近或上蓋,點解都咁平?

答:又係果句,睇下果區有冇高增值的商業活動,即使位處市區的黃大仙,牛頭角等純住宅區,不會比沙田市中心為好。

筆者於前文曾一再提及,交通其實只佔樓價的一個很小部份,因為綜合黎講,香港的公共交通實在太發達。

誇張咁講,如果將交通因素無限放大,咁旺角應該係全港最高樓價的地方(笑)。

 

2. 成個商場係樓下,點解都唔掂?

答:商場要睇邊個管理,眾所週知+X的場真係咁多年黎都無乜進步,隨口UP的靚地屎場有都會X,匯X,筆者親身長時間接觸(>3年),夠膽講領匯的管理質素都應該會好過佢。

 

3. 成個區明明係人車交匯處,點解無商業價值?

答:呢個問題相當複雜,很難一概而論。事實上筆者都無把握很好地解答,即同做地鋪的問「明明咁多人流,點解D人唔入黎幫襯?」一樣。答案可能同第2點比較接近,視乎管理者能否將鋪位租予合適經營者,即與業主(可能係政府)的管理能力有關

舉例:小巴地鐵站的交匯處,做時裝多數死,因人人雞咁腳,人看似很多但有時間停低慢慢揀衫的很少。所以多數做得住的都係小食店,便利店,茶記等週轉快的店鋪。

 

一個地區的整體規劃,亦會很影響人流及消費的走向。

這裡試以筆者熟悉的九龍灣牛頭角區,作一CASE STUDY,說明地方規劃的改變,將極大地影響著人流走向。

九龍灣站地區,泛指德福淘大得寶嘉和園利基宏基及公屋彩盈彩霞等。

這區的商場消費力相當壁壘分明,以德福為首,淘大次之,得寶嘉和園再次,最下為下村。

土木工程拓展署:http://www.cedd.gov.hk/tc/projects/major/klnkaeb564cl.htm

筆者在原圖上加上少許標示,如下。

20080618

08年中,新的彩盈村公屋(SITE1)將落成,而牛頭角下村亦將於09年1月開始清拆,該塊空地如無意外應會重建為公園及大會堂。

這意味著牛下原有的商戶將完全消失,下階商鋪的供應會一下子減少許多。

而新增的彩盈村商場,根據房署的資料,離不開超市便利店醫務所茶記各一,再加少量雜鋪的格局,相對該村5座4千戶約萬五人(預計所有地盤落成後會有3萬人)需求來說,可謂杯水車薪。

http://www.housingauthority.gov.hk/hdw/content/document/b5/commercial/shoppingcentres/choiying.pdf

彩盈村(大部份為牛下原居民)表面上有行人天橋直達德福(圖中藍色建築),但相信絕大部份居民只會作駁腳至地鐵站之用,因為從消費力及地理格局來看,日常起居飲食並不見得要經常幫襯德福的中高檔食府(而且朝早好多根本未開鋪)。

當然,少了一批舊式公屋,多了一大片公園,理論上整體九龍灣站的價值,都應得到提升

然最受益於此處地區重建的,筆者認為反倒是彩盈村小斜坡下的得寶和嘉和園等次級商場,次為淘大,德福得益為最末。

 

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樓市分析(5):國內人眼中的香港地圖

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樓市分析(9):限發一成,樓宇轉型

樓市分析(33):下流M型社會售樓策略

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